fbpx
06 12 92 86 37 hamming@juistjust.nl

Zonnepanelen van een ‘0-op-de-meter’-woning

Een bellende cliënt legde mij rond kerst de volgende casus voor. Hij had een rijtjeswoning gekocht in een nieuwbouwproject van een aannemer en projectontwikkelaar. De duurzaam gebouwde ‘0-op-de-meter’ woning zou voor de bouwvak worden opgeleverd en de cliënt was voorafgaande het tekenen van de koop- /aannemingsovereenkomst medegedeeld dat een deel van een zonnepaneel van de buren op het dak van de woning van de cliënt geplaatst zou worden. Het één en ander zou geregeld worden middels een recht van erfdienstbaarheid tot het dulden van een zonnepaneel van de buren. Volgens de tekst van de koop/aannemingsovereenkomst zou dit recht uitgeoefend moeten worden volgens een nog nader te maken situatietekening. Hoewel de cliënt hier niet gelukkig mee was, zat er niet anders op dan zijn toekomstige rol als eigenaar van het dienende erf te accepteren. Het was slikken of stikken.

Situatietekening zat niet bij vestigingsakte erfdienstbaarheid

Echter, enige tijd na het tekenen van de koopovereenkomst werd de leveringsakte gepasseerd bij de notaris, met daarin opgenomen de erfdienstbaarheid tot het moeten dulden van het zonnepaneel van de buren (het heersend erf) op het dak van de woning van de cliënt (dus het dienende erf) De beloofde situatietekening was echter nog niet beschikbaar en maakte dus geen deel uit van de leveringsakte tevens akte tot vestiging van de erfdienstbaarheid. De notaris maakte hier een opmerking over en dit bevreemde de cliënt. Deze ging vervolgens navraag doen bij de aannemer.

Aannemer wilde geïntegreerde zonnepanelen geheel op dienend erf plaatsen

De aannemer deelde plotsklaps mede dat er door wat wijzigingen in de bouwplannen (het buurhuis, het heersend erf, werd groter dan oorspronkelijk gepland uitgevoerd) er meer zonnepanelen nodig waren om die woning ook ‘0-op-de-meter’ te maken en dat het zonnepaneel van de buren daarom niet gedeeltelijk, maar gehéél op het dak van de cliënt (het dienend erf) geplaatst zou worden.

Twee problemen

Cliënt vroeg mijn advies. Cliënt was het oneens met deze niet overeengekomen wijziging. Ik voorzag twee problemen voor de aannemer/projectontwikkelaar. Het eerste probleem was dat de tekst van de vestigingsakte verwees naar een situatietekening die er ten tijde van het vestigen niet was. Dat zou in strijd komen met het zekerheidsbeginsel, dat toch duidelijk moest zijn op welke wijze de erfdienstbaarheid moest worden uitgeoefend. Dit kon in mijn optiek niet achteraf middels een voorheen onbekende situatietekening worden geregeld, maar had uiterlijk ten tijde van het passeren van de akte bekend moeten zijn.

Het tweede probleem was dat hoewel het moeten gedogen van zonnepanelen van de buren wel middels een erfdienstbaarheid geregeld kan worden, het in dit specifieke geval een probleem gaf. De zonnepanelen waren namelijk niet ‘los’ geplaatst op het dak, maar maakten integraal deel uit van de dakconstructie.

Verticale natrekking bij geïntegreerde zonnepanelen

En aangezien de zonnepanelen geheel als onderdeel van het dak van de woning van de cliënt geplaatst zouden gaan worden, in plaats van gedeeltelijk (zoals op de bovenstaande foto), werden die zonnepanelen onderdeel van de onroerende zaak op grond van de verticale natrekkingsregel (artikel 5:20 lid 1 sub e BW). Daarmee zou mijn cliënt weliswaar eigenaar worden van de zonnepanelen, maar daarvan geen lusten (de energieopbrengst) ontvangen.

Erfdienstbaarheid doorbreekt geen natrekking

En hoewel een erfdienstbaarheid een rol kán spelen bij zonnepanelen op het dak van de buren, die géén integraal onderdeel van de woning uitmaken, dus los geplaatst zijn, of die bij integraal geplaatste zonnepanelen voor minstens de helft op heersende erf geplaatst zijn, is dat bij geheel op het dienende erf geplaatste en geïntegreerde zonnepanelen niet het geval.

Volgens artikel 5:71 lid 1 BW kan de last van een erfdienstbaarheid voor het dienende erf namelijk slechts inhouden iets te dulden of niet te doen. Een uitzondering daarop is dat de eigenaar van het dienende erf actief verplicht kan worden tot het aanbrengen van gebouwen, werken en beplantingen die zich geheel of gedeeltelijk op het dienende erf zullen bevinden. Echter, artikel 5:71 lid 1 BW doorbreekt de natrekkingsregel niet en kan derhalve daarop geen inbreuk maken op de distributie van eigendom. Zo lang de zonnepanelen als roerend beschouwd zouden kunnen worden zou het geen probleem hoeven zijn, maar juist doordat deze integraal onderdeel van de constructie waren, werd dat anders.

Andere opties?

Indien de aannemer/projectontwikkelaar dit juridisch goed had willen regelen, waren er drie opties geweest. Het vestigen van een opstalrecht, het splitsen in appartementsrechten en het aanmerken van de zonnepanelen als mandelige werken. Ik vrees dat elke interesse overigens verloren zou zijn, indien potentiële kopers te horen kregen dat hun perceel met daarop de ‘0-op-de-meter’ woning juridisch geen volle eigendom, maar slechts een appartementsrecht zou zijn, met alle gedoe van dien.

Conclusie

Bekijk goed bij een te bouwen woning of de zonnepanelen geïntegreerd zijn of dat ze later los geplaatst worden. Indien er pv-panelen van de naastgelegen woning middels een erfdienstbaarheid geplaatst worden op uw woning, kijk goed naar de situatietekening en zorg ervoor dat die reeds ten tijde van het passeren van de akte bekend is. Indien de geïntegreerde panelen voor meer dan de helft op uw dak geplaatst worden, kan dat niet met een erfdienstbaarheid worden geregeld, maar moet er een andere juridische constructie gekozen worden.