Verjaring bij burenrecht
Er bestaan diverse vormen van verjaring. Dit artikel beperkt zich echter tot de verjaring die voor het burenrecht van toepassing is. Dit zijn:
- de verkrijgende verjaring bij onroerende zaken en zakelijke rechten;
- de bevrijdende verjaring bij onroerende zaken en zakelijke rechten.
Door deze vormen van verjaring kunnen eigendomsrecht en/of zakelijke rechten worden verkregen, maar juist ook verloren gaan. Het kan bijvoorbeeld gaan om erfdienstbaarheden.
Verschil in termijn
De bevrijdende verjaring en de verkrijgende verjaring hebben overeenkomsten, maar ook belangrijke verschillen. De verschillen zijn dat bij verkrijgende verjaring een verjaringstermijn van 10 jaar moet worden volgemaakt, terwijl er sprake moet zijn van ‘bezit te goeder trouw’.
Bij bevrijdende verjaring is de termijn daarentegen 20 jaar en mag de bezitter te kwader trouw zijn.
De Hoge Raad heeft echter op 24 februari 2017 een belangrijk arrest (ECLI:NL:HR:2017:309) gewezen, waardoor de verjaringstermijn bij bevrijdende verjaring in sommige gevallen in de praktijk 25 of zelfs 40 jaar is geworden.
Vereisten voor verjaring: bezit
De overeenkomst is dat er sprake moet zijn van ‘bezit‘. Dit 5-letterige woord lijkt op het eerste gezicht een simpele betekenis te hebben, maar levert in de praktijk vaak discussies op.
In dit artikel leg ik uit hoe er tegen bezit aangekeken wordt. Belangrijk is op te merken dat er bij percelen sneller sprake is van het voldoen aan de bezitseis, dan bij bezit van zakelijke rechten, zoals erfdienstbaarheden, opstal– of erfpacht. Dit omdat men slechts te goeder trouw kan zijn bij zakelijke rechten, als er iets mis is gegaan bij de vestiging daarvan.
Criteria
voor bezit
Volgens de parlementaire geschiedenis bij het artikel moet bezit verder voldoen aan de drie volgende criteria:
- voortdurend
- openbaar
- ondubbelzinnig
Recht van weg wordt niet snel door verjaring verkregen
Het verkrijgen van een recht van erfdienstbaarheid van weg wordt in de rechtspraak zelden aangenomen. De reden hiervoor is dat het enkel gebruiken van een weg niet als ‘voortdurend’ wordt gezien en ook niet voldoet aan de eis van openbaarheid.
Het gebruik maken van het pad kan immers ook met toestemming geschieden. Ook kan de eigenaar van het pad dat gebruik gedogen. In de laatste gevallen wordt niet voldaan aan de eis dat iemand zich ondubbelzinnig moet gedragen als bezitter van een recht van weg.
Toch is het in bepaalde gevallen mogelijk dat er sprake is van verkrijging van een recht van weg. Namelijk door bevrijdende verjaring. Er moeten dan duidelijke fysieke aanwijzingen zijn, waardoor het voor buitenstaanders duidelijk is dat er eigenlijk niet anders dan een recht van weg wordt gepretendeerd. Dit is echter niet eenvoudig om aan te tonen.
Bezit te goeder trouw
of te kwader trouw
Volgens de wet wordt goede trouw verondersteld en moet kwader trouw door de andere partij worden bewezen. Als dit het enige zou zijn, zou er meestal een succesvol beroep op verkrijgende verjaring gedaan kunnen worden. Maar zo eenvoudig ligt het natuurlijk niet.
Als men uit de registers van het kadaster de juiste juridische situatie had kunnen afleiden, wordt men niet te goeder trouw geacht. Dit staat een beroep op goede trouw vaak in de weg.
Vaak denkt men hierbij dat op grond van de zogenaamde kadastrale kaarten, waaruit de juiste situatie afgeleid had kunnen worden, geen beroep op goede trouw mogelijk is. Dit is echter onjuist.
Afgezien van het feit dat het in de praktijk vaak:
- om relatief smalle stroken gaat,
- waarvan de eigendom door de bezitter geclaimd wordt,
- en dit vaak niet op kadastrale kaarten te zien is,
behoren die kadastrale kaarten over ook niet tot het register, tenzij deze toevallig als bijlage bij een notariële akte ingeschreven zijn. Maar dit is slechts zelden het geval.
Benieuwd wat ik voor u kan doen?
Actueel
blog
Bouwen op erfgrens
Bouwen op erfgrens – Bij het plannen van een bouwproject, zoals het bouwen van een schuur, aanbouw of uitbouw, kan het voorkomen dat je op
Wijziging opstalrecht
WIJZIGING DOOR DE RECHTER Ingevolge artikel 5:97 lid 1 BW jo artikel 5:104 lid 2 BW kan de rechter op vordering van zowel de grondeigenaar
De grensoverschrijdende dakgoot of hemelwaterafvoer
Mag een dakgoot of hemelwaterafvoer van het huis van de buurman boven uw erf hangen? Een typisch advocatenantwoord is, dat hangt er van af. En
Wateroverlast afkomstig van het buurperceel
Nu volgens de klimaatgoeroes het telkens vaker en heftiger zal gaan regenen en ook gemeentes steeds vaker eisen dat ontvangen regenwater niet direct op
Hoe te handelen bij grensgeschillen met de buren?
Wat doe je als er een grensgeschil dreigt te ontstaan met de buren? Hoe kun je dan het beste handelen? Hieronder heb ik lijst gemaakt
Mandeligheid, over mandelige muren, bruggen en schuttingen
Omdat Nederland zo’n klein en dichtbevolkt land is en er dicht op en tegen elkaar aan gebouwd wordt, is het bijna onontkoombaar dat er wettelijke
