Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een zogenaamd zakelijk recht, dat afgeleid is van het alomvattende eigendomsrecht. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten laste van het zogenaamde ‘dienende of lijdende erf’ en ten gunste van wat het ‘heersende erf’ wordt genoemd.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Zakelijke rechten, zoals een erfdienstbaarheid zijn (behalve het recht van vruchtgebruik) gekoppeld aan grondeigendom, oftewel aan zogenaamde onroerende zaken. Met de overdracht van het eigendom van het dienende erf gaat ook de verplichting tot dulden over.

Bij overdracht van het eigendom van het heersende erf gaat ook het recht ten laste van het dienden erf over. Daar is dus geen aparte akte voor nodig, omdat dit effect van rechtswege optreedt. Ook als een erfdienstbaarheid niet in de koopovereenkomst staat vermeld, blijft het verbonden aan het heersende en/of dienende erf.

Indien men nalaat om een erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst (of de leveringsakte) te vermelden, kan dit natuurlijk voor nieuwe eigenaar van het dienende erf een nare verrassing opleveren. Dat zal echter bij verkoop van het dienende erf waarschijnlijk lijden tot aansprakelijkheidstelling van de verkoper door de koper. Het dienende erf blijft echter gehouden aan zijn verplichtingen.

In beginsel slechts een verplichting om te dulden of te doen

In beginsel kan een erfdienstbaarheid slechts een verplichting voor het dienende erf inhouden om iets ten laste van het heersende te dulden of niet te doen.

Een actieve verplichting voor het dienende erf moet op een andere manier geregeld worden. Dat kan bijvoorbeeld met een zogenaamde kettingbeding. Een kettingbeding is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene contractspartij verplicht wordt op straffe van verbeurte van een boete aan de andere contractspartij een bepaalde verplichting aan een volgende partij op te leggen. Omdat dit een gewone overeenkomst is, die niet van rechtswege overgaat bij overdacht van het perceel waarop de verplichting rust, wordt getracht dit effect te bereiken door de verkoper van dat perceel een boeteclausule te laten tekenen, waarbij hij een stevige boete aan een bepaalde partij verbeurt, als hij de verplichting niet aan de koper door-contracteert, de zogenaamde ‘ketting’.

uitzondering

Een uitzondering op de regel dat erfdienstbaarheden slechts een verplichting om te dulden of niet te doen inhouden, is de mogelijkheid om de verplichting tot onderhoud in de akte te bedingen of de verplichting om een gebouw of werk op te richten op het dienende erf, voor gebruik door het heersende erf. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een brug of dam of schuur. Het heersend erf kan dan gebruik maken van een recht van weg of een hooiopper voor het opslaan van hooi.

Ontstaan, WIJZIGING EN TENIETGAAN van erfdienstbaarheden

Voor het vestigen/ontstaan, wijzigen en tenietgaan van erfdienstbaarheden, verwijs ik naar mijn artikelen daarover.

Tenietgaan door

vermenging

Erfdienstbaarheden gaan ook teniet door vermenging. Bij vermenging komen het heersend en het dienende erf in handen van één persoon. Indien er nog een andere eigenaar van het heersend of dienende erf is, vindt er géén vermenging plaats.

Bij zogenaamde A-B-C transacties (waarbij het perceel door geleverd wordt middels één notariële akte) moet dus opgepast worden dat eigenaar B of C ook niet toevallig eigenaar van het heersende of dienende erf is.

Ook al is er maar één zeer kort moment aan te wijzen dat het heersend erf en het dienend erf in hand is gekomen, dan vervallen alle erfdienstbaarheden. De erfdienstbaarheid zal dan opnieuw gevestigd moeten worden.

Erfdienstbaarheden en ruilverkaveling

Erfdienstbaarheden kunnen ook vervallen omdat er een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden. Een ruilverkaveling heeft een zogenaamde titel-zuiverende werking. Dat wil zeggen dat alle voorheen bestaande (eigendoms- en zakelijke) rechten vervallen.

Bij deze herinrichting kijkt men of het wel noodzakelijk was om de oude rechten te hervestigen. Daarvoor was de kenbaarheid uit de registers van het kadaster wel leidend. Omdat erfdienstbaarheden echter ook kunnen bestaan, zonder dat ze uit het register blijken, vergt dit wel de nodige oplettendheid van de eigenaar van een heersend erf met een door verjaring ontstane erfdienstbaarheid, als dit binnen de ruilverkaveling valt.

Deze dient het gepretendeerde recht dan in elk geval tijdig bij de ruilverkavelings-commissie aan te melden. Dit word echter vaak nagelaten. Word het recht niet bij ruilverkavelingsakte herbevestigd, dan is het dus vervallen. Wel gaan verjaringstermijnen een voltooide ruilverkaveling opnieuw lopen.

Onteigening mogelijk

Omdat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht is, kan dit recht ook zelfstandig onteigend worden. Als zowel het heersend en dienend erf door onteigening in één hand komen, gaat de erfdienstbaarheid door vermenging teniet.

Inhoud van de erfdienstbaarheid

De inhoud van de erfdienstbaarheid wordt bepaald door de omschrijving in de akte van vestiging. Ontbreekt deze, dan moet gekeken worden naar de wijze waarop de erfdienstbaarheid gedurende een langere periode zonder tegenspraak is uitgeoefend of wat de plaatselijke gewoonte bepaalt. Uiteraard dient de eigenaar van het heersende erf een omvang/inhoud van een erfdienstbaarheid te bewijzen.

Bij oudere, voor 1 januari 1992 ontstane erfdienstbaarheden, moet tevens gekeken worden naar diverse speciale wettelijke bepalingen, die destijds de inhoud van het recht inkleurden. Zoals bijvoorbeeld de erfdienstbaarheid van licht, licht en uitzicht en waterloop. Volgens de Hoge Raad zijn deze artikelen nog steeds van belang voor de uitleg van deze oude rechten.

Beëindiging, opheffing, wijziging VAN

erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheden worden wel eens als te knellend ervaren.

De eigenaar van het erf, belast met een erfdienstbaarheid (het dienend erf), stoort zich bijvoorbeeld mateloos aan auto’s of tractoren van de buurman die vlak langs zijn keukenraam rijden. Of hij vindt dat de buurman voor een uitweg van zijn garage naar de openbare weg een beter alternatief heeft dan door de tuin.

Dat soort gedachten en gevoelens gelden uiteraard niet alleen voor de erfdienstbaarheid van weg, maar ook voor andere erfdienstbaarheden. Bijvoorbeeld:

  • het mogen hebben van een gedeelte van een garage op het dienend erf
  • het recht om hemelwater via een afvoer op de goot van de buurman te lozen
  • andere zaken die via een erfdienstbaarheid geregeld kunnen worden

Ook de partij die van het recht gebruik mag maken (de eigenaar van het heersend erf) kan uiteraard van oordeel zijn, dat de erfdienstbaarheid niet meer voldoet aan de daaraan te stellen eisen en dat deze daarom aanpassing behoeft.

Voor de diverse situaties kent de wet de mogelijkheid om de erfdienstbaarheid of de wijze waarop deze uitgeoefend wordt, aan te passen. Tenminste, als partijen er niet zelf onderling uitkomen. Want als die overeenstemming wèl bereikt wordt, is een gang naar de notaris om middels een notariële akte de erfdienstbaarheid aan te passen, uiteraard snel gemaakt.

Maar dit artikel is geschreven voor de situatie dat partijen er niet zelf uitkomen, zodat ze uiteindelijk de gang naar de  rechter moeten maken.

Een erfdienstbaarheid is namelijk een zakelijk recht, dat niet zomaar aangepast kan worden. Dat moet óf door inschrijving van een notariële akte óf door een vonnis van de rechter. Een zogenaamde onderhandse overeenkomst tussen partijen (een overeenkomst die door de partijen zelf is opgemaakt en ondertekend) is onvoldoende om de erfdienstbaarheid daadwerkelijk op te heffen of te wijzigen.

Benieuwd wat ik voor u kan doen?

Actueel

blog

Appartementsrechten

De splitsingsakte

Om een gebouw of terrein in appartementsrechten te splitsen, is er een splitsingsakte en een splitsingstekening nodig, die in een notariële vorm door de notaris gepasseerd wordt

Lees verder »

Praat met just

maak direct een afspraak

Veld is verplicht!
Geen naam ingevuld
E-mailadres is verplicht
E-mailadres is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Veld is verplicht!
Veld is verplicht!