Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een zogenaamd zakelijk recht, dat afgeleid is van het alomvattende eigendomsrecht. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten laste van het zogenaamde ‘dienende of lijdende erf’ en ten gunste van wat het ‘heersende erf’ wordt genoemd.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Zakelijke rechten, zoals een erfdienstbaarheid zijn (behalve het recht van vruchtgebruik) gekoppeld aan grondeigendom, oftewel aan zogenaamde onroerende zaken. Met de overdracht van het eigendom van het dienende erf gaat ook de verplichting tot dulden over.

Bij overdracht van het eigendom van het heersende erf gaat ook het recht ten laste van het dienden erf over. Daar is dus geen aparte akte voor nodig, omdat dit effect van rechtswege optreedt. Ook als een erfdienstbaarheid niet in de koopovereenkomst staat vermeld, blijft het verbonden aan het heersende en/of dienende erf.

Indien men nalaat om een erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst (of de leveringsakte) te vermelden, kan dit natuurlijk voor nieuwe eigenaar van het dienende erf een nare verrassing opleveren. Dat zal echter bij verkoop van het dienende erf waarschijnlijk lijden tot aansprakelijkheidstelling van de verkoper door de koper. Het dienende erf blijft echter gehouden aan zijn verplichtingen.

In beginsel slechts een verplichting om te dulden of te doen

In beginsel kan een erfdienstbaarheid slechts een verplichting voor het dienende erf inhouden om iets ten laste van het heersende te dulden of niet te doen.

Een actieve verplichting voor het dienende erf moet op een andere manier geregeld worden. Dat kan bijvoorbeeld met een zogenaamde kettingbeding. Een kettingbeding is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene contractspartij verplicht wordt op straffe van verbeurte van een boete aan de andere contractspartij een bepaalde verplichting aan een volgende partij op te leggen. Omdat dit een gewone overeenkomst is, die niet van rechtswege overgaat bij overdacht van het perceel waarop de verplichting rust, wordt getracht dit effect te bereiken door de verkoper van dat perceel een boeteclausule te laten tekenen, waarbij hij een stevige boete aan een bepaalde partij verbeurt, als hij de verplichting niet aan de koper door-contracteert, de zogenaamde ‘ketting’.

UITZONDERING

Een uitzondering op de regel dat erfdienstbaarheden slechts een verplichting om te dulden of niet te doen inhouden, is de mogelijkheid om de verplichting tot onderhoud in de akte te bedingen of de verplichting om een gebouw of werk op te richten op het dienende erf, voor gebruik door het heersende erf. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een brug of dam of schuur. Het heersend erf kan dan gebruik maken van een recht van weg of een hooiopper voor het opslaan van hooi.

Ontstaan, WIJZIGING EN TENIETGAAN van erfdienstbaarheden

Voor het vestigen/ontstaan, wijzigen en tenietgaan van erfdienstbaarheden, verwijs ik naar mijn artikelen daarover.

Actueel

blog

Appartementsrechten

De splitsingsakte

Om een gebouw of terrein in appartementsrechten te splitsen, is er een splitsingsakte en een splitsingstekening nodig, die in een notariële vorm door de notaris gepasseerd wordt

Lees verder »

Praat met just

maak direct een afspraak

Veld is verplicht!
Geen naam ingevuld
E-mailadres is verplicht
E-mailadres is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Veld is verplicht!
Veld is verplicht!