06 12 92 86 37 hamming@juistjust.nl

Erfdienstbaarheid

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zogenaamd zakelijk recht, dat afgeleid is van het alomvattende eigendomsrecht. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten laste van het zogenaamde ‘dienende of lijdende erf’ en ten gunste van wat het ‘heersende erf’ wordt genoemd.

Zakelijke rechten zijn (behalve het recht van vruchtgebruik) gekoppeld aan grond. Oftewel aan onroerende zaken. Met de overdracht van het eigendom van het dienende erf gaat ook de verplichting over. Bij overdracht van het eigendom van het heersende erf gaat ook het recht over. Daar is geen aparte akte voor nodig. Ook als dit niet in de koopovereenkomst staat vermeld, is dit het rechtsgevolg van levering van het heersende en/of dienende erf.

Indien men nalaat om een erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst (of de leveringsakte) te vermelden, kan dit een nare verrassing opleveren. Dat zal echter bij verkoop van het dienende erf waarschijnlijk lijden tot aansprakelijkheidstelling van de verkoper door de koper. Het dienende erf blijft echter gehouden aan zijn verplichtingen.

In beginsel slechts een verplichting om te dulden of te doen

In beginsel kan een erfdienstbaarheid slechts een verplichting voor het dienende erf inhouden om iets ten laste van het heersende te dulden of niet te doen.

Ter illustratie:

Een actieve verplichting voor het dienende erf moet op een andere manier geregeld worden. Dat kan bijvoorbeeld met een zogenaamde kettingbeding.

Een kettingbeding is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene contractspartij verplicht wordt op straffe van verbeurte van een boete aan de andere contractspartij een bepaalde verplichting aan een volgende partij op te leggen.

Een uitzondering daarop is de mogelijkheid om de verplichting tot onderhoud in de akte te bedingen of de verplichting om een gebouw of werk op te richten op het dienende erf, voor gebruik door het heersende erf.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan een brug of dam. Het heersend erf kan dan gebruik maken van een recht van weg of een hooiopper voor het opslaan van hooi.

Ontstaanswijze van erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen sinds 1 januari 1992, de datum van het invoeren van het zogenaamde nieuw Burgerlijk Wetboek, nog maar op 2 manieren ontstaan:

  1. door vestiging met notariële akte en inschrijving in de registers van het kadaster
  2. door verjaring.

 

Voor 1 januari 1992, ontstaan door bestemming

Voor 1 januari 1992 was er nog een andere mogelijkheid: het ontstaan door bestemming.

Die ontstaansmogelijkheid is dus sinds 1 januari 1992 is uitgesloten. Wel worden erfdienstbaarheden die al door bestemming zijn ontstaan, onder het nieuwe recht gerespecteerd.

Vanwege de aard zijn deze erfdienstbaarheden echter meestal (net als erfdienstbaarheden ontstaan door verjaring) niet ingeschreven in de registers van het kadaster. Ze zijn dus moeilijker kenbaar.

Maar in oude situaties moet dus wel naar die mogelijkheid gekeken worden. Als een zodanig recht niet wordt genoemd in het register van het kadaster betekent dus niet automatisch dat het recht er niet is.

 

Tenietgaan van erfdienstbaarheid door verjaring

Een erfdienstbaarheid kan niet alleen ontstaan door verjaring, maar kan door verjaring ook tenietgaan. Dat laatste gebeurt wanneer uitoefening daarvan gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar onmogelijk is geweest.

Ook gedeeltelijke verjaring is mogelijk. Een recht van weg om met de auto te komen en te gaan over het dienende erf van en naar de openbare weg, kan transformeren in een recht van voet- en kruipad. Dat is het geval wanneer de toegang voor auto’s 20 jaar lang onmogelijk is geweest. Voor 1 januari 1992 was het criterium overigens dat er gedurende een periode van 30 jaar geen gebruik van was gemaakt (non-usus).

Tenietgaan door vermenging

Erfdienstbaarheden gaan ook teniet door vermenging. Bij vermenging komen het heersend en het dienende erf in handen van één en dezelfde persoon.

Indien er nog een andere eigenaar van het heersend of dienende erf is, vindt er géén vermenging plaats.

Bij zogenaamde A-B-C transacties (waarbij het perceel doorgeleverd wordt door eigenaar A aan eigenaar B en vervolgens aan eigenaar C bij één notariële akte) moet dus opgepast worden dat eigenaar B of C ook niet toevallig eigenaar van het heersende of dienende erf is.

Ook is er maar één zeer kort moment aan te wijzen dat het heersend erf en het dienend erf in handen van één en dezelfde eigenaar zijn geworden. Dan vervallen alle erfdienstbaarheden die betrekking hebben op die relatie van de beide percelen. De erfdienstbaarheid zal dan opnieuw gevestigd moeten worden.

 

Erfdienstbaarheden en ruilverkaveling

Erfdienstbaarheden kunnen ook vervallen omdat er een zogenaamde ruilverkaveling heeft plaatsgevonden of gaat plaatsvinden. Een ruilverkaveling heeft een zogenaamde titelzuiverende werking. Dat wil zeggen dat alle voorheen bestaande eigendomsrechten en zakelijke rechten vervallen en opnieuw bij de ruilverkavelingsakte moeten worden toebedeeld om deze rechten weer te verkrijgen of te vestigen.

Bij hervestiging keek men of het wel noodzakelijk was om de oude rechten te hervestigen. Daarvoor was de kenbaarheid uit de registers van het kadaster wel leidend.

Omdat erfdienstbaarheden echter ook kunnen bestaan, zonder dat ze uit het register blijken, vergde dit wel de nodige oplettendheid van de eigenaar van het heersend erf, indien één van beide percelen (het heersend of dienend erf) in een ruilverkaveling werd betrokken.

Men diende het gepretendeerde recht dan in elk geval tijdig bij de ruilverkavelings-commissie aan te melden. Dit werd echter vaak nagelaten. Werd het recht niet bij ruilverkavelingsakte herbevestigd, dan was het dus vervallen. Ook lopende verjaringstermijnen gaan dan na een voltooide ruilverkaveling opnieuw lopen.

 

Onteigening mogelijk

Omdat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht is, kan dit recht ook zelfstandig onteigend worden. Als zowel het heersend en dienend erf door onteigening in één hand komen, gaat de erfdienstbaarheid door vermenging teniet.

 

Inhoud van de erfdienstbaarheid

De inhoud van de erfdienstbaarheid wordt bepaald door de omschrijving in de akte van vestiging. Ontbreekt deze, dan moet gekeken worden naar de wijze waarop de erfdienstbaarheid gedurende een langere periode zonder tegenspraak is uitgeoefend of naar plaatselijke gewoonte. Omdat een erfdienstbaarheid een inbreuk op iemands eigendomsrecht is, moet niet te snel worden aangenomen dat er allerlei niet omschreven verplichtingen bestaan.

Bij oudere, voor 1 januari 1992 ontstane erfdienstbaarheden moet tevens gekeken worden naar diverse speciale wettelijke bepalingen, die de inhoud van het recht inkleurden. Zoals de erfdienstbaarheid van licht, licht en uitzicht en waterloop. Volgens de Hoge Raad zijn deze artikelen nog steeds van belang voor de uitleg van deze oude rechten.

 

Beëindiging, opheffing, wijziging van erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheden worden wel eens als te knellend ervaren.

De eigenaar van het erf, belast met een erfdienstbaarheid (het dienend erf), stoort zich bijvoorbeeld mateloos aan auto’s of tractoren van de buurman die vlak langs zijn keukenraam rijden. Of hij vindt dat de buurman voor een uitweg van zijn garage naar de openbare weg, een beter alternatief heeft dan door de tuin.

Dat soort gedachten en gevoelens gelden uiteraard niet alleen voor de erfdienstbaarheid van weg, maar ook voor andere erfdienstbaarheden. Bijvoorbeeld:

 

  • het mogen hebben van een gedeelte van een garage op het dienend erf
  • het recht om hemelwaterafvoer op de goot van de buurman te lozen
  • andere zaken die via een erfdienstbaarheid geregeld kunnen worden

Ook de partij die van het recht gebruik mag maken (de eigenaar van het heersend erf) kan uiteraard van oordeel zijn, dat de erfdienstbaarheid niet meer voldoet aan de daaraan te stellen eisen en dat deze daarom aanpassing behoeft.

Voor de diverse situaties kent de wet de mogelijkheid om de erfdienstbaarheid of de wijze waarop deze uitgeoefend wordt, aan te passen. Tenminste, als partijen er niet zelf onderling uitkomen. Want als die overeenstemming wèl bereikt wordt, is een gang naar de notaris om middels een notariële akte de erfdienstbaarheid aan te passen, uiteraard snel gemaakt.

Maar dit artikel is geschreven voor de situatie dat partijen er niet zelf uitkomen, zodat ze de gang naar de  rechter moeten maken.

Een erfdienstbaarheid is namelijk een zakelijk recht, dat niet zomaar aangepast kan worden. Dat moet óf door inschrijving van een notariële akte óf door een vonnis van de rechter. Een zogenaamde onderhandse overeenkomst tussen partijen (een overeenkomst die door de partijen zelf is opgemaakt en ondertekend) is onvoldoende om de erfdienstbaarheid daadwerkelijk op te heffen of te wijzigen.

In de artikelen hieronder leest u meer over de aanpassingsmogelijkheden van een erfdienstbaarheid .

 

Benieuwd wat ik voor u kan doen?