Verkrijgende verjaring

Er bestaan diverse vormen van verjaring.  Dit zijn:

Het grote verschil tussen beide verjaringsvormen is dat voor verkrijgende verjaringen bij onroerende zaken/registergoederen er een termijn van 10 jaar geldt en dat men te goeder trouw moet zijn om zich op verkrijgende verjaring te beroepen. Bij bevrijdende verjaring is de termijn bij onroerende zaken/registergoederen 20 jaar en hoeft men niet te goeder trouw te zijn.

Door zowel bevrijdende als verkrijgende verjaring kan een perceel grond in eigendom verkregen worden.

Verkrijgende verjaring van een perceel grond

Maar hoe kan men beweren dat er te goeder trouw een perceel grond is verkregen, terwijl dat officieel niet is geleverd door de eigenaar?

Vaak is de ligging van een kadastrale grens niet helemaal duidelijk, omdat dit kadastrale grenzen, anders dan op kaartjes, vaak niet zichtbaar zijn op de bewuste locatie. Anders dan bij kaarten lopen er meestal geen streepjes over de grond, tenzij het kadaster uiteraard net langs geweest is.

En ten aanzien van de kadastrale kaarten, die nog wel eens bij een koopovereenkomst gevoegd plegen te worden, geldt dat dit slechts indicatieve kaarten zijn, die de grenslijn slechts bij benadering aangegeven. Kaarten, waar ten aanzien van de exacte loop van de grenzen ook geen rechten aan ontleend kunnen worden (dat kan slechts met zogenaamd veldwerk). Desondanks plegen partijen zich daar nog al vaak (ten onrechte) op te beroepen.

 

Goede trouw bij kleine grensoverschrijdingen

Maar als je als koper van een perceel, een strook die kadastraal (achteraf) gezien van de buurman is, maar visueel qua inrichting een onderdeel uitmaakt van het gekochte, mag je er toch in principe van uitgaan dat dit bij het gekochte hoort? Tenzij er uiteraard een zodanig grote afwijking is, dat men behoorde te twijfelen. Voor relatief kleine stroken zal gelden, dat daar al snel over gezegd kan worden dat men te goeder trouw is. De wet gaat er bovendien van uit dat men ook te goeder trouw is. Kwader trouw moet bewezen worden.

Dus als men een strookje grond, dat na opmeting door het kadaster tot het kadastrale perceel van de buurman blijkt te behoren, niet kwijt wil, en dit strookje is gedurende 10 jaren of meer in bezit geweest van de koper (waarbij het bezit te goeder trouw van een voorgaande eigenaar mag worden meegeteld), dan kan men zich beroepen op verkrijgende verjaring.

Men kon immers vanwege de inrichting van het perceel te goeder trouw menen dat men, tezamen met het wel gekochte kadastraal perceel, ook een stukje heeft verkregen, dat eigenlijk tot het kadastrale perceel van de buurman behoort. Grenzen zijn namelijk niet altijd goed zichtbaar ‘in het veld’ en als dat stukje fysiek bij de tuin van de verkoper getrokken is, kan men immers menen dat men daar ook eigenaar van geworden is.

Verkrijgende verjaring bij zakelijke rechten slechts bij titelgebreken?

Over het algemeen wordt aangenomen dat zakelijke rechten zoals een erfdienstbaarheid, opstalrecht of erfpacht door het vereiste van de goede trouw niet door verkrijgende verjaring kunnen worden verkregen, tenzij er sprake is van een vestigings- of titelgebrek.

Omdat zakelijke rechten zoals een erfdienstbaarheid, opstalrecht of erfpacht behoudens verjaring, slechts door vestiging tot stand kunnen komen (en dat vereist het opmaken van een notariële akte en inschrijving daarvan in de daartoe bestemde registers), kan men zonder zo’n vestigingshandeling dus eigenlijk niet te goeder trouw menen dat men zo’n recht verkregen heeft. Hier zijn een paar uitzonderingen op, maar de Hoge Raad is daar zeer terughoudend in.

Eigenlijk kan een zakelijk recht slechts door verkrijgende verjaring tot stand komen als het de bedoeling in het verleden was om een zodanig recht te vestigen, maar er daarbij iets mis is gegaan , bijvoorbeeld omdat de notariële akte aan een nietigheidsvereiste lijdt of überhaupt niet ingeschreven is door de notaris. Middels bevrijdende verjaring is dat makkelijker, omdat de goede trouw daar niet wordt geëist.

De beoogde verkrijger of diens rechtsopvolger moeten dan niet van de ongeldigheid hebben geweten. Als deze echter meenden en ook mochten menen dat er geldig een recht gevestigd was (terwijl daar juridisch dus eigenlijk iets mis mee was), dan wordt dat gebrek bij bezit van dat recht gedurende 10 jaar of langer geheeld.

 

 

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest

Praat met just

maak direct een afspraak

Veld is verplicht!
Geen naam ingevuld
E-mailadres is verplicht
E-mailadres is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Veld is verplicht!
Veld is verplicht!