Overbouw
of overhang
De eigendom van gebouwen en beplantingen, zoals bomen, wordt in beginsel bepaald door wie de eigendom van de ondergrond van het gebouw heeft. Dit beginsel heet verticale natrekking en is vastgelegd in artikel 5:20 lid 1 sub e van het Burgerlijk Wetboek (BW). De wet benoemt grond en gebouwen als ‘onroerende zaken’.
Verticale natrekking
De regel van verticale natrekking houdt in dat, ook al bouwt (en betaalt) iemand anders een woning geheel op uw perceel, u eigenaar bent geworden van die woning. Datzelfde geldt voor bomen en struiken en dergelijke, zodra die aard- en nagelvast met de ondergrond verbonden zijn. Dit beginsel kunt u doorbreken door het vestigen van een zakelijk recht van opstal.
U kunt een juridische scheiding maken tussen de eigendom van de ondergrond en de eigendom van opstal die daarop gebouwd wordt. Dat doet u met een notariële akte. Deze wordt opgemaakt door de eigenaar van het perceel en degene die het opstalrecht verkrijgt. De notariële akte moet u inschrijven in de registers van het kadaster.
Een opstalrecht wordt ook wel gevestigd om de eigendom van leidingen onder iemands perceel neer te leggen bij een ander dan de perceeleigenaar. In sommige gevallen kan ook een recht van erfdienstbaarheid worden gevestigd om te dulden dat een ander een werk (denk aan kabels of leidingen) op of boven uw perceel heeft.
Ook verticale natrekking bij overhang of overbouw?
Geldt de regel van verticale natrekking ook als een deel van een gebouw van de buurman op of over uw perceel gebouwd is of overhangt? Nee. In artikel 5:20 lid 1 sub e BW staat namelijk een uitzondering: ‘voor zover ze geen bestanddeel zijn van een anders onroerende zaak.’ Dit is de horizontale natrekking.
De eigendom van een balkon of een dakgoot van het naburige gebouw boven uw perceel blijft onderdeel van dat naburige gebouw. Daardoor blijft het ook eigendom van de eigenaar van dat naburige gebouw, ook al hangt het boven uw perceel.
De plots gebouwde,
grensoverschrijdende garage
Stel, u komt terug van vakantie en uw buurman heeft een nieuwe garage gebouwd. U weet niet helemaal zeker of deze wel volledig op eigen grond staat. De omgevings(bouw)vergunning is al lang geleden verleend. De bezwaartermijn is door u ongebruikt verstreken.
Wat doet u dan?
Vordering tot verwijdering overbouw of overhang niet altijd mogelijk
Als na nameting door het kadaster blijkt dat de garage (of welk bouwwerk dan ook) grensoverschrijdend (dus gedeeltelijk op uw perceel) gebouwd is, dan kunt u in beginsel verwijdering daarvan vorderen. Dat kan echter niet als de buurman grensoverschrijdend gebouwd heeft en heeft voldaan aan de volgende voorwaarden van artikel 5:54 BW:
- Door wegneming van het overgebouwde of overhangende gedeelte wordt de buurman onevenredig veel zwaarder benadeeld, dan u door handhaving van dat gedeelte op uw perceel.
- De buurman was te goeder trouw.
- De eigenaar van het overgebouwde of overhangende gedeelte biedt aan dat hij een recht van opstal of erfdienstbaarheid verkrijgt, tegen een schadeloosstelling die hij aan u betaalt.
De regel gaat niet op als het overschrijdende of overhangende bouwwerk voor u een groot ongemak veroorzaakt, terwijl het voor de buurman een kleine moeite is om het onrecht te herstellen. De regel gaat ook niet op als de buurman te kwader trouw was of grove schuld had.
Echter, de wet veronderstelt dat iedereen te goeder trouw is. U moet dus de grove schuld of kwade trouw van de buurman bewijzen. Als de buurman een bestaande grensafscheiding zonder overleg heeft gesloopt vóórdat hij ging bouwen, dan is er al snel sprake van kwade trouw of grove schuld. Hoe meer het gebouw grensoverschrijdend is, des te waarschijnlijker is het dat de buurman te kwader trouw is.
Uiteraard hangt alles af van de vooraf bestaande kennis en de plaatselijke situatie.
Grensuitzetting vooraf kan
veel ellende voorkomen
Artikel 5:54 BW is uiteraard een redmiddel als het al te laat is. Ook de overbouwer loopt een risico dat hij het gebouwde later toch moet afbreken.
Daarom is het beter om een grensuitzetting door het kadaster te laten uitvoeren, als u twijfels heeft over de loop van de erfgrens. Dit doet u vóórdat u of de buurman gaat bouwen.
Als u en de buurman eenmaal weten waar de grens loopt, dan is er uiteraard geen sprake meer van goeder trouw als daar toch overheen gebouwd wordt.
Benieuwd wat ik voor u kan doen?
Actueel
blog
Erfafscheiding staat verkeerd: Wie heeft juridisch gelijk?
Wat is een erfafscheiding en waar gaat het mis? Een erfafscheiding is de grensafscheiding tussen twee percelen, bijvoorbeeld een schutting, heg of muur. Wanneer een
Buren nemen grond in? Zo bewijs je jouw eigendom eenvoudig
Wat moet je doen als je buren jouw grond innemen? Een conflict waarbij je buren grond van jouw perceel in gebruik nemen of (zichtbaar) innemen,
Erfdienstbaarheid vastleggen of wijzigen? Juridisch advies op maat
Wat is erfdienstbaarheid? Een erfdienstbaarheid is een recht dat de eigenaar van het zogenaamd heersend erf toestemming geeft om bepaalde handelingen te verrichten op het
Recht van overpad opheffen? Juridisch advies bij burenproblemen
Wat is een recht van overpad? Een recht van overpad is benaming in de volksmond zonder juridische betekenis. Meestal wordt daarmee gedoeld op een recht
Erfgrens opnieuw laten bepalen door het Kadaster? Zo werkt het
Wat is het opnieuw bepalen van een erfgrens? De kadastrale grens is de juridische grens. Dat is tenminste het uitgangspunt voor de officiële grens tussen
Opstalrecht regelen bij gezamenlijk perceel
Wat is opstalrecht bij een gezamenlijk perceel? Het opstalrecht is het juridische recht om een bouwwerk of beplanting op andermans grond te hebben. Normaal geldt