Overbouw
of overhang

De eigendom van gebouwen en beplantingen, zoals bomen, wordt in beginsel bepaald door wie de eigendom van de ondergrond van het gebouw heeft. Dit beginsel heet verticale natrekking en is vastgelegd in artikel 5:20 lid 1 sub e van het Burgerlijk Wetboek (BW). De wet benoemt grond en gebouwen als ‘onroerende zaken’.

Verticale natrekking

De regel van verticale natrekking houdt in dat, ook al bouwt (en betaalt) iemand anders een woning geheel op uw perceel, u eigenaar bent geworden van die woning. Datzelfde geldt voor bomen en struiken en dergelijke, zodra die aard- en nagelvast met de ondergrond verbonden zijn. Dit beginsel kunt u doorbreken door het vestigen van een zakelijk recht van opstal.

U kunt een juridische scheiding maken tussen de eigendom van de ondergrond en de eigendom van opstal die daarop gebouwd wordt. Dat doet u met een notariële akte. Deze wordt opgemaakt door de eigenaar van het perceel en degene die het opstalrecht verkrijgt. De notariële akte moet u inschrijven in de registers van het kadaster.

Een opstalrecht wordt ook wel gevestigd om de eigendom van leidingen onder iemands perceel neer te leggen bij een ander dan de perceeleigenaar. In sommige gevallen kan ook een recht van erfdienstbaarheid worden gevestigd om te dulden dat een ander een werk (denk aan kabels of leidingen) op of boven uw perceel heeft.

Ook verticale natrekking bij overhang of overbouw?

Geldt de regel van verticale natrekking ook als een deel van een gebouw van de buurman op of over uw perceel gebouwd is of overhangt? Nee. In artikel 5:20 lid 1 sub e BW staat namelijk een uitzondering: ‘voor zover ze geen bestanddeel zijn van een anders onroerende zaak.’ Dit is de horizontale natrekking.

De eigendom van een balkon of een dakgoot van het naburige gebouw boven uw perceel blijft onderdeel van dat naburige gebouw. Daardoor blijft het ook eigendom van de eigenaar van dat naburige gebouw, ook al hangt het boven uw perceel.

De plots gebouwde,

grensoverschrijdende garage

Stel, u komt terug van vakantie en uw buurman heeft een nieuwe garage gebouwd. U weet niet helemaal zeker of deze wel volledig op eigen grond staat. De omgevings(bouw)vergunning is al lang geleden verleend. De bezwaartermijn is door u ongebruikt verstreken.

Wat doet u dan?

Vordering tot verwijdering overbouw of overhang niet altijd mogelijk

Als na nameting door het kadaster blijkt dat de garage (of welk bouwwerk dan ook) grensoverschrijdend (dus gedeeltelijk op uw perceel) gebouwd is, dan kunt u in beginsel verwijdering daarvan vorderen. Dat kan echter niet als de buurman grensoverschrijdend gebouwd heeft en heeft voldaan aan de volgende voorwaarden van artikel 5:54 BW:

De regel gaat niet op als het overschrijdende of overhangende bouwwerk voor u een groot ongemak veroorzaakt, terwijl het voor de buurman een kleine moeite is om het onrecht te herstellen. De regel gaat ook niet op als de buurman te kwader trouw was of grove schuld had.

Echter, de wet veronderstelt dat iedereen te goeder trouw is. U moet dus de grove schuld of kwade trouw van de buurman bewijzen. Als de buurman een bestaande grensafscheiding zonder overleg heeft gesloopt vóórdat hij ging bouwen, dan is er al snel sprake van kwade trouw of grove schuld. Hoe meer het gebouw grensoverschrijdend is, des te waarschijnlijker is het dat de buurman te kwader trouw is.

Uiteraard hangt alles af van de vooraf bestaande kennis en de plaatselijke situatie.

Grensuitzetting vooraf kan

veel ellende voorkomen

Artikel 5:54 BW is uiteraard een redmiddel als het al te laat is. Ook de overbouwer loopt een risico dat hij het gebouwde later toch moet afbreken.

Daarom is het beter om een grensuitzetting door het kadaster te laten uitvoeren, als u twijfels heeft over de loop van de erfgrens. Dit doet u vóórdat u of de buurman gaat bouwen.

Als u en de buurman eenmaal weten waar de grens loopt, dan is er uiteraard geen sprake meer van goeder trouw als daar toch overheen gebouwd wordt.

Benieuwd wat ik voor u kan doen?

Actueel

blog

Appartementsrechten

De splitsingsakte

Om een gebouw of terrein in appartementsrechten te splitsen, is er een splitsingsakte en een splitsingstekening nodig, die in een notariële vorm door de notaris gepasseerd wordt

Lees verder »

Praat met just

maak direct een afspraak

Veld is verplicht!
Geen naam ingevuld
E-mailadres is verplicht
E-mailadres is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Veld is verplicht!
Veld is verplicht!