De eigendom van gebouwen wordt in beginsel bepaald door wie de eigendom van de ondergrond van het gebouw heeft. Dit beginsel heet verticale natrekking en is vastgelegd in artikel 5:20 lid 1 sub e van het Burgerlijk Wetboek (BW). De wet benoemt grond en gebouwen als ‘onroerende zaken’.
Verticale natrekking
De regel van verticale natrekking houdt in dat, ook al bouwt (en betaalt) iemand anders een woning geheel op uw perceel, u eigenaar bent geworden van die woning.
Datzelfde geldt voor bomen en struiken en dergelijke, zodra die aard- en nagelvast met de ondergrond verbonden zijn.
Dit beginsel kunt u doorbreken door het vestigen van een zakelijk recht van opstal.
U kunt een juridische scheiding maken tussen de eigendom van de ondergrond en de eigendom van opstal die daarop gebouwd wordt. Dat doet u met een notariële akte. Deze wordt opgemaakt door de eigenaar van het perceel en degene die het opstalrecht verkrijgt. De notariële akte moet u inschrijven in de registers van het kadaster.
Een opstalrecht wordt ook wel gevestigd om de eigendom van leidingen onder iemands perceel neer te leggen bij een ander dan de perceeleigenaar. In sommige gevallen kan ook een recht van erfdienstbaarheid worden gevestigd om te dulden dat een ander een werk (denk aan kabels of leidingen) op of boven uw perceel heeft.
Ook verticale natrekking bij overhang of overbouw?
Geldt de regel van verticale natrekking ook als een deel van een gebouw van de buurman op uw perceel gebouwd is of overhangt? Nee. In artikel 5:20 lid 1 sub e BW staat namelijk een uitzondering: ‘voor zover ze geen bestanddeel zijn van een anders onroerende zaak.’ Dit is de horizontale natrekking.
De eigendom van een balkon of een dakgoot van het naburige gebouw boven uw perceel blijft onderdeel van dat naburige gebouw. Daardoor blijft het ook eigendom van de eigenaar van dat naburige gebouw, ook al hangt het boven uw perceel.
De remedie: gebodsactie bij rechter
Dat wil echter niet zeggen dat u daar nooit iets aan kunt doen. In principe bent u als eigenaar van uw perceel bevoegd om iedereen die op dat eigendomsrecht inbreuk maakt, die inbreuk te verbieden. Indien nodig kunt u de rechter inschakelen. U vraagt dan een bevel aan dat de buurman de overbouw verwijdert of iets doet aan het overhangende gedeelte.
Recht om verwijdering te vorderen kan verjaard zijn
Het recht om de buurman het overhangende balkon te verbieden kan echter verjaard zijn. Ook is het mogelijk dat de aanwezigheid daarvan in het verleden geregeld is met het vestigen van een recht van opstal of een erfdienstbaarheid. Vóór 1 januari 1992 kan er ook een recht van erfdienstbaarheid zijn ontstaan door bestemming. Dat laatste is echter een bijzonderheid.
De plots gebouwde, grensoverschrijdende garage
Stel, u komt terug van vakantie. In die periode blijkt de buurman een garage te hebben gebouwd. U weet niet helemaal zeker of deze wel volledig op eigen grond staat.
De omgevings(bouw)vergunning is al lang geleden verleend. De bezwaartermijn is voorbij, terwijl u geen bezwaar heeft gemaakt.
Wat doet u dan?
Vordering tot verwijdering overbouw of overhang niet altijd mogelijk
Als na nameting door het kadaster blijkt dat de garage (of welk bouwwerk dan ook) grensoverschrijdend (dus gedeeltelijk op uw perceel) gebouwd is, dan kunt u in beginsel verwijdering daarvan vorderen. Dat kan echter niet als de buurman grensoverschrijdend gebouwd heeft en heeft voldaan aan de volgende voorwaarden van artikel 5:54 BW:
- Door wegneming van het overgebouwde of overhangende gedeelte wordt de buurman onevenredig veel zwaarder benadeeld, dan u door handhaving van dat gedeelte op uw perceel.
- De eigenaar van het overgebouwde of overhangende gedeelte biedt aan dat hij een recht van opstal of erfdienstbaarheid verkrijgt, tegen een schadeloosstelling die hij aan u betaalt.
- De buurman was te goeder trouw.
De regel gaat dus niet op als het overschrijdende of overhangende bouwwerk voor u een groot ongemak veroorzaakt, terwijl het voor de buurman een kleine moeite is om het onrecht te herstellen. De regel gaat ook niet op als de buurman te kwader trouw was of grove schuld had aan de overbouw.
Echter, de wet veronderstelt dat iedereen te goeder trouw is. U moet dus de grove schuld of kwade trouw van de buurman bewijzen.
Als de buurman bijvoorbeeld een bestaande grensafscheiding zonder overleg heeft gesloopt vóórdat hij ging bouwen, dan is er al snel sprake van kwade trouw of grove schuld. Hoe meer het gebouw grensoverschrijdend is, des te waarschijnlijker is het dat de buurman te kwader trouw is.
Uiteraard hangt alles af van de vooraf bestaande kennis en de plaatselijke situatie.
Grensuitzetting vooraf kan veel ellende voorkomen
Artikel 5:54 BW is uiteraard een redmiddel als het al te laat is. Ook de overbouwer loopt een risico dat hij het gebouwde later toch moet afbreken.
Daarom is het beter om een grensuitzetting door het kadaster te laten uitvoeren, als u twijfels heeft over de loop van de erfgrens. Dit doet u vóórdat u of de buurman gaat bouwen.
Als u en de buurman eenmaal weten waar de grens loopt, dan is er uiteraard geen sprake meer van goeder trouw.
