06 12 92 86 37 hamming@juistjust.nl

Opstalrecht

De verticale natrekkingsregel

Volgens de verticale natrekkingsregel van artikel 5:20 BW wordt alles wat aard- en nagelvast met de ondergrond is verbonden, eigendom van de eigenaar van de ondergrond. Het huis dat de aannemer op uw perceel voor u bouwt, hoeft dus niet apart in eigendom aan u te worden overgedragen (wel opgeleverd), om de eigendom daarvan te verkrijgen.

Dat gebeurt automatisch, juist omdat de woning duurzaam met de ondergrond verbonden is. De bomen in uw tuin, worden daarom ook uw eigendom, ook als de buurman ze gekocht heeft en hij ze in uw tuin plant.

Het Portacabin arrest

Het Portacabin arrest maakt duidelijk dat ook roerende zaken als onroerend kunnen  worden beschouwd.

De Hoge Raad heeft in het Portacabin arrest (HR 31 oktober 1997, NJ 1998/97) bepaald dat als een roerende zaak als een (op zich) verplaatsbare portacabin, die echter verbonden was met nuts- en rioleringsleidingen, naar aard en inrichting duurzaam bestemd is om ter plekke te blijven, deze roerende zaak onder omstandigheden toch als duurzaam verenigd met de grond kan worden beschouwd.

De Hoge Raad overwoog in dat arrest:

[3.3] Voorts moet het volgende worden vooropgesteld:
[a] Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van art. 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; (…). Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. (…)
[b] Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet (…) worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.
[c] (…) de bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven [dient] naar buiten kenbaar te zijn. Dit vereiste vloeit voort uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn.
[d] De verkeersopvattigen kunnen (…) niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van de vraag onzekerheid blijft bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, (…)
[3.4] Het hof heeft, door op grond van de [vaststaande] feiten te oordelen dat de portacabin onroerend was, de onder 3.3 vermelde maatstaven geenszins miskend.

De consequentie van deze uitspraak is dat de eigenaar van de ondergrond daarmee óók eigenaar wordt van een roerende zaak die bestemd is om naar aard en inrichting duurzaam ter plekke te blijven. Ook zonnepanelen op een zonnepark zijn volgens een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 20 december 2017 eigendom van de grondeigenaar, waarboven ze zijn aangebracht.

 

Doorbreken van verticale natrekking door opstalrecht

Omdat er in de praktijk een wens bestaat om de verticale natrekkingsregel te doorbreken en de eigendom van de grond en wat daarop gebouwd wordt te scheiden, is het opstalrecht in artikel 5:101 BW geregeld. Dit is het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.

Ook de eigendom van een brug of een leidingnetwerk kan dus met het opstalrecht geregeld worden. Netbeheerders als Liander maken regelmatig gebruik van het opstalrecht om hun nutsvoorzieningen onder het perceel van iemand anders aan te leggen.

Het opstalrecht wordt in beginsel gevestigd door het opmaken van een notariële akte die ingeschreven wordt in de daartoe bestemde registers. Een opstalrecht kan echter ook door verjaring tot stand komen.

Wegneem- of vergoedingsrecht bij einde opstalrecht

Tenzij de akte van vestiging iets anders regelt, heeft de opstaller dezelfde rechten als de eigenaar van de ondergrond. Hij mag dus ook door hem aangebrachte zaken wegnemen. De akte van vestiging kan echter bepalen dat de bevoegdheden van de opstaller over het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van de gebouwen, werken of beplantingen kan worden beperkt.

Bij het einde van het opstalrecht heeft de opstaller echter recht op een vergoeding voor werken, gebouwen en beplantingen die hij zelf heeft aangebracht of die door hem tegen een vergoeding van zijn rechtsvoorganger zijn overgenomen.

Dit recht kan in de vestigingsakte onder bepaalde omstandigheden worden beperkt, maar niet van percelen die de bestemming van woningbouw hadden.

Het opstalrecht kan een verbod tot overdracht of toebedeling zonder toestemming van de grondeigenaar (de ‘bloot-eigenaar’) inhouden. De opstaller mag het opstalrecht verhuren of verpachten, tenzij de akte van vestiging weer anders bepaalt.

 

Het erfpachtsrecht

Het erfpachtsrecht is ook een afgeleide van het eigendomsrecht, namelijk het recht dat de gebruiker de bevoegdheid geeft om een anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.

Doordat de wet de mogelijkheid biedt in de akte van vestiging de duur van het recht te beperken, kan daarmee een soort tijdelijk eigendomsrecht worden gecrëeerd. Het erfpachtsrecht kan echter ook eeuwigdurend zijn.

Het erfpachtsrecht is in het verleden. Overheden gebruiken het tegenwoordig nog steeds om controle te houden over percelen die zij in erfpacht heeft uitgegeven. De gemeente Amsterdam heeft dat in het verleden veelvuldig gedaan. Ze gebruikt het middel nu onder andere om bij nieuwe erfpachtscontracten speculatie of eigendom door huisjesmelkers tegen te gaan.

Net als bij het opstalrecht kan het erpachtsrecht een verbod tot overdracht of toebedeling zonder toestemming van de grondeigenaar (de ‘bloot-eigenaar’) inhouden. Ook kan in de akte een splitsingsverbod van het perceel worden opgenomen. Ook het recht op ondererfpacht kan in de akte worden beperkt.

De erfpachter mag, net als de opstaller bij het opstalrecht, het erfpachtsrecht verhuren of verpachten, tenzij de akte van vestiging weer anders bepaalt.

 

 

Benieuwd wat ik voor u kan doen?