06 12 92 86 37 hamming@juistjust.nl

Appartementsrechten

Het appartementsrecht geeft vaak aanleiding tot veel misverstanden. Van oorsprong is het appartementsrecht bedoeld om flatgebouwen of woningen met meerdere woonlagen te verdelen in overdraagbare gedeelten, maar tegenwoordig wordt het ook wel gebruikt om parkeerterreinen en recreatieterreinen te verkavelen.

Constructie om natrekking te doorbreken

Het is dus een juridische constructie om een gebouw of perceel in meerdere eigendomsstructuren te kunnen verdelen, zoal horizontaal, als verticaal. Het appartementsrecht kan dus de regel van verticale en horizontale natrekking doorbreken.

Daarvoor is wel nodig dat er voor de notaris een zogenaamde splitsingsakte verleden wordt, die ook wordt ingeschreven in de registers van het kadaster mèt een splitsingstekening.

Het appartementsrecht heeft een aantal eigenaardigheden (of liever gezegd) voordelen boven andere juridische constructies.

Mede-eigendom gehele complex, bijzonder gebruiksrecht voor gedeelte

Als je een appartementsrecht koopt in een flatgebouw, ben jij mede-eigenaar van het gehele gebouw dus ook van het gedeelte dat door de buurman bewoond wordt. En de buurman is dus ook mede-eigenaar van jouw gedeelte…..  Dat lijkt een recept voor ellende.

Echter, de splitsingsakte en de splitsingstekening bepalen dat welke gedeelten een bijzonder gebruiksrecht (de privé gedeelten) hebben en welke gedeelten gemeenschappelijk (de gemeenschappelijke ruimten) zijn.

De woongedeelten worden over het algemeen als privé gedeelten aangeduid en de gangen, liften, daken, fundering over het algemeen als gemeenschappelijk, maar dat is uiteraard afhankelijk van de splitsingsakte en splitsingstekening.

Privé-gedeelten overdraagbaar

De privé-gedeelten zijn apart overdraagbaar en kunnen belast worden met het recht van hypotheek. Daarmee wordt een aankoop financierbaar, omdat een bank zekerheid voor het verstrekken van een lening geboden kan worden.

Ook kan op een privé-gedeelte een erfdienstbaarheid rusten en/of een erfpachtsrecht, hoewel ik die constructie nog niet tegengekomen ben. Een appartemensrecht op een erfpachtsrecht komt wel veel voor, onder andere in Amsterdam.

Verplicht lid van Vereniging van Eigenaars (VvE)

Normaal heerst er in Nederland het grondrecht van vereniging en vergadering, dat wil zeggen dat in beginsel iedereen deel mag uitmaken van een vereniging van zijn keuze (en mits hij toegelaten wordt) en dat impliceert ook de keuze om ergens NIET lid van te zijn.

Het appartementsrecht doorbreekt dit beginsel. Iedereen die een appartementsrecht in eigendom heeft, is van rechtsweg lid van de Vereniging van Eigenaars, oftewel de VvE. Je kunt dus je lidmaatschap niet opzeggen, omdat dit gekoppeld is het aan de eigendom van het appartementsrecht. Wil je geen lid meer zijn, dan zul je het appartementsrecht aan iemand anders moeten overdragen.

Bevoegdheid VvE ten aanzien van privé-gedeelten

De vergadering van eigenaars is het orgaan van de VvE waarin alle appartementseigenaren hun stemrecht kunnen uitoefenen. De VvE wordt vertegenwoordigd door het bestuur, dat wordt benoemd door de vergadering van eigenaars.

De VvE kan besluiten ten aanzien van het appartementencomplex nemen. Ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten is de VvE altijd bevoegd, omdat die gedeelten iedereen aangaan, maar ten aanzien van de privé-gedeelten alleen, voor zover dat expliciet in de splitsingsakte geregeld is.

Bevoegdheid van vergadering van eigenaars

De vergadering van eigenaars kan een huishoudelijk reglement (HR) opstellen, waarin diverse zaken geregeld worden die de ‘openbare orde’ van het appartementencomplex betreffen.

Regels die voor privé gedeelten gelden kunnen daarin dus slechts opgenomen worden voor zover de splitsingsakte die bevoegdheid gaf.

Splitsingsakte is de wet voor appartementencomplex

Die splitsingsakte is dus zeer belangrijk voor het appartementencomplex. Het is feitelijk de wet voor het desbetreffende appartementsrecht en daar kan niet zomaar van afgeweken worden, ook niet met een absolute meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars. In het bijzonder wordt in de splitsingsakte het zogenaamde breukdeel bepaald behorende bij een bepaald appartementsrecht.

Dit breukdeel bepaalt hoeveel stemrecht de desbetreffende appartementseigenaar heeft en voor welk percentage hij moet bijdragen in de onderhoudskosten van het appartementencomplex.

Dit geeft in de praktijk nog wel een problemen bij besturen van VvE’s die onvoldoende onderkennen dat een besluit om een andere kostenverdeling dan het breukdeel te hanteren in strijd is met de splitsingsakte. Zo’n besluit kan nietig of vernietigbaar zijn.

Ook zijn er regelmatig problemen met appartementseigenaren die niet weten dat ze voor een verbouwing toestemming aan de VvE moeten vragen. Lees mijn blog voor een schrijnend voorbeeld van de gevolgen daarvan.

 

Benieuwd wat ik voor u kan doen?

Lees mijn blogs over Appartementsrechten