Omdat Nederland zo’n klein en dichtbevolkt land is en er dicht op en tegen elkaar aan gebouwd wordt, is het bijna onontkoombaar dat er wettelijke regels zijn ten aanzien van gemeenschappelijke muren en dergelijke. Gemeenschappelijke onroerende zaken die tot gemeenschappelijk nut van de eigenaren van twee of meer erven dienen worden ‘mandelig’ genoemd.
Mandeligheid door aanwijzing bij notariële akte
Er bestaan mandelige bruggen, muren, stegen en schuttingen, maar de opsomming is niet limitatief. In principe kunnen alle onroerende zaken die tot gemeenschappelijk nut van twee of meer erven dienen mandelig zijn. Sommige zaken zijn volgens de wet mandelig en andere zaken kunnen door de eigenaren als mandelig bestemd worden.
Mandeligheid van zaken die door de eigenaren aldus bestemd worden moet gevestigd worden door het inschrijven van een daartoe opgemaakte notariële akte in de openbare registers. Op dezelfde wijze kan de mandeligheid weer worden opgeheven, terwijl die ook eindigt als alle erven in één hand komen (vermenging) of het nut van de aangewezen mandelige zaak voor elk van de erven is geëindigd.
Mandeligheid volgens de wet
De wet wijst echter ook een aantal zaken als mandelig aan. Die zijn dus mandelig zonder dat de eigenaren van de erven de zaak als mandelig hebben aangewezen. Artikel 5:62 BW bepaalt dat vrijstaande scheidsmuren, hekken of heggen gemeenschappelijk eigendom en mandelig zijn, die de grens van twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt.
Verder zijn mandelig de scheidsmuren, die twee gebouwen of werken, welke aan verschillende eigenaars toebehoren, gemeen hebben.
Omdat deze muur een gemeenschappelijk nut heeft, bepaalt de wet dat dit soort muren dus per definitie als mandelig moeten worden aangemerkt. Vestiging van mandeligheid voor dit soort scheidsmuren is dan ook niet noodzakelijk.
Gevolgen mandeligheid
Is een zaak eenmaal mandelig, dan kan die niet worden gescheiden van de eigendom van de erven. Indien de eigenaren dat toch willen, zullen ze, indien het tenminste een gevestigde mandeligheid is, deze dus eerst weer moeten opheffen. Bij wettelijke mandeligheid is dat echter niet mogelijk.
Omdat er sprake is van mede-eigendom, moet ieder der mede-eigenaars andere mede-eigenaar toegang geven tot de mandelige zaak. Verder moeten mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaren onderhouden, gereinigd en – indien nodig – vernieuwd worden.
Iedere mede eigenaar mag bovendien tegen de mandelige scheidsmuur aanbouwen. Hij mag daarop tot de helft van de dikte balken, ankers, ribben en andere werken aanbrengen, mits hij maar aan de muur en reeds daarmee verbonden zaken geen nadeel toebrengt. Ook mag hij tot op de helft der dikte een goot aanbrengen, mits het water maar niet op het andere erf uitloost.
Beheersregeling
De voorgaande bevoegdheden kunnen echter ingeperkt of anders geregeld worden door een zogenaamde beheersregeling tussen de mede-eigenaren (artikel 3:168 lid 1 BW). Indien een beheersregeling niet tussen de mede-eigenaren overeengekomen of gewijzigd kan worden, terwijl zulks wel noodzakelijk is, kan de meest gerede partij de kantonrechter ex artikel 3:168 lid 2 BW vragen een zodanige beheersregeling te treffen of te wijzigen of buiten werking te stellen. De kantonrechter houdt daarbij naar billijkheid rekening met de belangen van de betrokken partijen alsook het algemeen belang. Buiten werking stellen van een reeds bestaande regeling kan echter alleen op grond van ‘onvoorziene omstandigheden’. Een eenmaal getroffen beheersregeling bindt, anders dan bij normale overeenkomsten, ook voor de rechtsopvolgers.
