KNELLENDE ERFDIENSTBAARHEDEN
De eigenaar van het erf, belast met een erfdienstbaarheid (het dienend erf), zal zich waarschijnlijk mateloos storen aan auto’s of tractoren van de buurman die vlak langs zijn keukenraam rijden. Of hij vindt dat de buurman voor een uitweg van zijn garage naar de openbare weg, een beter alternatief heeft dan door de tuin.
Dat soort gedachten en gevoelens gelden uiteraard niet alleen voor de erfdienstbaarheid van weg, maar ook voor andere erfdienstbaarheden. Bijvoorbeeld:
- het mogen hebben van een gedeelte van een garage op het dienend erf;
- het recht om hemelwaterafvoer op de goot van de buurman te lozen;
- andere zaken die via een erfdienstbaarheid geregeld kunnen worden.
Ook de partij die van het recht gebruik mag maken (de eigenaar van het heersend erf) kan uiteraard van oordeel zijn, dat de erfdienstbaarheid niet meer voldoet aan de daaraan te stellen eisen en dat deze daarom aanpassing behoeft.
Voor de diverse situaties kent de wet de mogelijkheid om de erfdienstbaarheid of de wijze waarop deze uitgeoefend wordt, aan te passen. Tenminste, als partijen er niet zelf onderling uitkomen. Want als die overeenstemming wèl bereikt wordt, is een gang naar de notaris om middels een notariële akte de erfdienstbaarheid aan te passen, uiteraard snel gemaakt.
Maar dit artikel is geschreven voor de situatie dat partijen er niet zelf uitkomen, zodat ze de gang naar de rechter moeten maken.
Een erfdienstbaarheid is namelijk een zakelijk recht, dat niet zomaar aangepast kan worden. Dat moet óf door inschrijving van een notariële akte óf door een vonnis van de rechter. Een zogenaamde onderhandse overeenkomst tussen partijen (een overeenkomst die door de partijen zelf is opgemaakt en ondertekend) is onvoldoende om de erfdienstbaarheid daadwerkelijk op te heffen of te wijzigen.
Bij een erfdienstbaarheid van weg bestaat er een bijzondere wijzigingsmogelijkheid voor de eigenaar van het dienende erf. Ik verwijs u naar mijn artikel over erfdienstbaarheid van weg onder het kopje: verleggingsrecht.
WIJZIGING OP VORDERING EIGENAAR DIENEND ERF
Als de eigenaar van het dienende een aanpassing daarvan wenst kan hij zich proberen te beroepen op artikel 5:78 BW.
De rechter kan op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen:a. op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd:b. indien ten minste twintig jaren na het ontstaan van de erfdienstbaarheid zijn verlopen en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang.
Uiteraard is er niet snel sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in de wet.
ERFDIENSTBAARHEID VAN VOOR 1 JANUARI 1992: BEPERKTE WIJZIGINGSMOGELIJKHEID
Bij erfdienstbaarheden ontstaan vóór 1 januari 1992 geldt dat als gevolg van artikel 165 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, de erfdienstbaarheid niet op grond van dit artikel kan worden opgeheven. Wel kan deze worden gewijzigd, doch de rechter mag geen rekening met feiten en omstandigheden die zich reeds voor 1 januari 1992 hebben voorgedaan. Bij oude erfdienstbaarheden zijn dus alleen feiten en nieuwe omstandigheden van na 31 december 1991 relevant voor een mogelijke wijziging.
WAT ZIJN ‘ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN’?
Maar die omstandigheden moeten dus wel ‘onvoorzien’ zijn. Wat zijn dat nu precies? En wat betekent het begrip ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’?
Het vereiste dat de omstandigheden ‘onvoorzien’ zijn, betekent dat partijen bij de vestiging van de erfdienstbaarheid de omstandigheid niet uitdrukkelijk of stilzwijgend hebben verdisconteerd. Hebben zij dat echter wel, dan kan de erfdienstbaarheid dus niet op die grond gewijzigd of opgeheven worden, óók niet als de partijen de gevolgen van die omstandigheden verkeerd hebben ingeschat. Zie daarvoor het advies van AG Rank-Berenschot aan de Hoge Raad d.d. 12 mei 2017 met een helder overzicht.
WAT ZIJN ‘MAATSTAVEN VAN REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID’?
Uit uitspraken van de Hoge Raad kan worden afgeleid dat, als in de wet de woorden ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ worden gebruikt, de rechter deze bevoegdheid zeer terughoudend moet toepassen. Hij grijpt namelijk in, in een situatie die partijen (of hun rechtsvoorgangers) bewust in het leven hebben geroepen en dient daarbij de nodige terughoudendheid te betrachten.
Blijkens jurisprudentie en wetsgeschiedenis moet bij onvoorziene omstandigheden vooral gedacht worden aan een wijziging van bestemming van het heersend erf, waardoor de erfdienstbaarheid zwaarder drukt op het dienende erf dan voorheen bij de vestiging daarvan viel te verwachten.
Van zo’n verzwaring is volgens de rechtbank Rotterdam 21-02-2018 in elk geval géén sprake als de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was gevestigd ten behoeve van meerdere heersende percelen, die thans in één hand zijn gekomen en waarop de eigenaar drie verschillende woningen wenst te bouwen. Evenmin was daar sprake van bij de vervanging van de ene detailhandel door een andere, die weliswaar een iets groter verkeersstroom met zich mee kon brengen, omdat er een hek was weggehaald.
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 30-10-2018 vond dat, mede omdat er geen enkele beperking omtrent de verkeersstroom in de vestigingsakte was opgenomen, geen relevante verzwaring van het recht van weg met zich meebrengen. Evenmin het (deels) omtoveren van een agrarisch bedrijf tot zorgboerderij (met slechts 2 cliënten), waarvan het hof Arnhem-Leeuwarden op 28-02-2019 vond dat ‘het exploiteren van de zorgboerderij niet wezenlijk verschilt van het met enige regelmaat ontvangen van bezoek – waaraan het bestaan van de erfdienstbaarheid niet in de weg staat – en dat het bestaan van de zorgboerderij niet kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5.78 onder a BW.’
Ook het vervoer van overledenen, in plaats van verkeer naar een achtergelegen school, is volgens de rechtbank Rotterdam 20-06-2018 onvoldoende om toepassing te geven aan artikel 5:78 BW. Weliswaar is er sprake van een verzwaring in de vorm van een onvoorziene omstandigheid, maar niet één die betekent dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het niet van de eigenaar van het dienend erf gevergd kon worden dat de erfdienstbaarheid ongewijzigd in stand zou blijven.
Uit het advies van AG De Vries Lentsch-Kostense d.d. 25 november 2005 aan de Hoge Raad blijkt dat het Hof Amsterdam wel vond dat het omturnen van een agrarisch bedrijf in een camping tot een aanzienlijk zwaardere belasting van het dienend erf zou leiden, zodat het hof een verklaring voor recht afgaf dat de erfdienstbaarheid van weg alleen ten behoeve van landbouwverkeer mocht worden gebruikt.
Bovendien moet, zo onderschrijft het Gerechtshof Amsterdam van 27 februari 2018 een eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam: ‘Als uitgangspunt heeft daarbij te gelden, […]dat bij een algemeen geformuleerde, niet nader geclausuleerde erfdienstbaarheid als de onderhavige een zekere verandering in het gebruik verdisconteerd moet worden geacht.’ zodat dit niet snel als een onvoorziene omstandigheid geldt. A contrario geredeneerd zal bij een sterk geclausuleerde erfdienstbaarheid dus sneller sprake zijn van onvoorziene omstandigheden.
RECHTER KAN AAN WIJZIGING VOORWAARDEN STELLEN
Verder is het goed om te weten dat de rechter alle vorderingen zoals hiervoor bedoeld ex artikel 5:81 BW kan toewijzen onder door hem te stellen voorwaarden. Dat kunnen ook financiële voorwaarden zijn, zie rechtbank Leeuwarden van 06-01-2010.
