Recht van opstal en erfpacht
Recht van opstal is volgens de verticale natrekkingsregel van artikel 5:20 BW wordt alles wat aard- en nagelvast met de ondergrond is verbonden, eigendom van de eigenaar van de ondergrond.
Het probleem opstalrecht
Stel u bent eigenaar van een perceel met huis en u wil in het huis blijven wonen, maar denkt erover om de ondergrond te verkopen. Kan dat zomaar?
Om die vraag te kunnen beantwoorden, moet u eerst weten wat uw normale rechten zijn als u een perceeleigenaar bent met daarop een huis. Wat hoort allemaal bij het huis? Bent u wel eigenaar van de grond onder het huis? En hoe zit het met de dure planten die groeien in de tuin? Lees verder voor een uitleg van deze soorten rechten.
Recht van opstal: de verticale natrekkingsregel
Als u eigenaar bent van een stuk grond, bijvoorbeeld de grond waar uw huis op gebouwd is, bent u volgens de ‘verticale natrekkingsregel’ van artikel 5:20 BW ook automatisch eigenaar van alles wat duurzaam en ‘verticaal’ met deze ondergrond verbonden is, dus ook het huis.
‘Natrekking’ is in deze zin een vorm van eigendomsverkrijging, waarbij een op zichzelf staand iets – bijvoorbeeld een boom – een bestanddeel wordt van iets anders – de grond waarop de boom geplant wordt. Daarmee wordt het eigendomsrecht van de boom ‘nagetrokken’: de eigenaar van de grond is nu ook de eigenaar van de boom, ondanks dat een ander mogelijk de boom gekocht of zelfs geplant heeft. Een ander voorbeeld is dat een grondeigenaar ook eigenaar van het door de aannemer daarop gebouwde huis is, zelfs als de grondeigenaar niet de opdrachtgever van de aannemer is!
Het Portakabin arrest
Onder bepaalde omstandigheden kunnen zelfs ook in beginsel verplaatsbare bedrijfsunits zoals een zogenaamde ‘Portakabin’ eigendom worden van de eigenaar van de ondergrond. Het juridische precedent van deze regel is het ‘Portakabin arrest’. De Hoge Raad heeft in het dit arrest (HR 31 oktober 1997, NJ 1998/97) bepaald dat als een beginsel roerende zaak onder omstandigheden duurzaam verenigd is met de grond, deze als onroerend kan worden beschouwd. Het onderwerp van dit arrest was een verplaatsbare ‘Portakabin’ (een merk in modulaire gebouwen) dat ondanks de aard van verplaatsbaarheid verbonden was met nuts- en rioleringsleidingen en volgens de rechter ‘ingericht en bestemd was om duurzaam ter plekke te blijven’. Deze omstandigheden leidden ertoe dat deze roerende (want verplaatsbare) zaak tóch als duurzaam verenigd met de grond werd beschouwd.
De consequentie van deze uitspraak was dan ook dat de eigenaar van de ondergrond ook de eigenaar was van de roerende zaak (de Portakabin) omdat die naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plekke te blijven.
Een ander voorbeeld van de toepassing van deze verticale natrekkingsregel is het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 20 december 2017. In dit vonnis werd bepaald dat de zonnepanelen op een zonnepark eigendom waren van de grondeigenaar, waarboven de panelen waren aangebracht. Dit wederom omdat deze naar aard en inrichting bestemd waren om duurzaam ter plekke te blijven.
Het recht van opstal
Omdat er in de praktijk een wens bestaat om de verticale natrekkingsregel te doorbreken en de eigendom van de grond en wat daarop gebouwd wordt te scheiden, is het opstalrecht in artikel 5:101 BW geregeld. Dit is het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
Ook de eigendom van een brug of een leidingnetwerk kan met het opstalrecht geregeld worden. Netbeheerders als Liander maken regelmatig gebruik van het opstalrecht om hun nutsvoorzieningen onder de grond van iemand anders aan te leggen. In dit geval wordt Liander dan de ‘opstaller’ genoemd.
Het opstalrecht wordt in beginsel gevestigd door het opmaken van een notariële akte die ingeschreven wordt in de daartoe bestemde registers. Een recht van opstal kan echter ook door verjaring tot stand komen.
Het opstalrecht wordt dus vastgelegd via een notariële akte, de zogenaamde ‘akte van vestiging’, die ingeschreven wordt in de daartoe bestemde openbare registers van het kadaster. Daarmee wordt bereikt dat het voor een ieder kenbaar is.
Tenzij de akte van vestiging iets anders regelt, heeft de ‘opstaller’ dezelfde rechten als de eigenaar van de ondergrond. Hij mag dus ook de door hem aangebrachte zaken weer wegnemen. Een buurman die via het opstalrecht dus een gebouw op uw erf heeft geplaatst, mag dit gebouw ook weer slopen en weghalen. De bevoegdheden van de opstaller over het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van de gebouwen, werken of beplantingen kunnen echter wel worden beperkt in de akte van vestiging, dus het is altijd goed om dit na te kijken.
Recht op vergoeding voor de opstaller
Bij het einde van het opstalrecht heeft de opstaller het recht op een vergoeding, wanneer de de gebouwen, werken en beplantingen die de opstaller zelf heeft aangebracht blijven staan en het eigendom van deze opstallen naar de grondeigenaar overgaat. Dit recht geldt ook wanneer deze gebouwen, werken en beplantingen door de opstaller tegen een vergoeding zijn overgenomen van zijn rechtsvoorganger. Het opstalrecht is namelijk overdraagbaar.
Omdat een opstalrecht -behoudens verjaring- middels een notariële akte wordt vastgelegd en dus voor een langere tijd bedoeld is, betekent dit in de praktijk wel eens dat het opstalrecht niet meer aan de eisen van (één) van partijen voldoet. Wanneer partijen geen overeenstemming over aanpassing van het opstalrecht kunnen bereiken, kan alleen de rechter het opstalrecht wijzigen.
Het erfpachtrecht
Naast het recht van opstal bestaat ook het erfpachtrecht. Dat is het recht wat iemand heeft om een stuk grond te houden of te gebruiken terwijl het eigendom is van een ander. De ‘erfpachter’, oftewel de gebruiker van de grond, betaalt voor dit gebruik een bedrag aan de ‘erfverpachter’, de eigenaar van de grond. Hoewel een erfpachtrecht ook eeuwigdurend kan zijn, wordt dit in de praktijk vaak voor enkele tientallen jaren, vaak minimaal 30 jaar gevestigd en kent het ook vaak een verlengingsmogelijkheid.
Het erfpachtrecht wordt vaak ingezet door gemeenten om controle te houden over de door de gemeente voor woningbouw verkochte grond. Met het erfpachtrecht kunnen zij als erfverpachters de erfpachters (de woningeigenaren) bepaalde verplichtingen opleggen, die zij niet langs andere weg kunnen regelen. Bijvoorbeeld de verplichting om een tuin ingericht te houden. Deze verplichting kan middels een ‘bestemmingsplan’ normaal gesproken niet worden opgelegd. Ook het erfpachtrecht wordt in een notariële ‘erfpacht akte’ of akte van vestiging geregeld.
Om terug te komen op de vraag aan het begin van het artikel. Ja, u kunt uw perceel verkopen (ook dat onder het huis) en toch eigenaar blijven van het huis, als u het perceel verkoopt en levert onder het voorbehoud van het vestigen van het recht van opstal.
Benieuwd wat ik voor u kan doen?
Actueel
blog
Wijziging opstalrecht
WIJZIGING DOOR DE RECHTER Ingevolge artikel 5:97 lid 1 BW jo artikel 5:104 lid 2 BW kan de rechter op vordering van zowel de grondeigenaar
De grensoverschrijdende dakgoot of hemelwaterafvoer
Mag een dakgoot of hemelwaterafvoer van het huis van de buurman boven uw erf hangen? Een typisch advocatenantwoord is, dat hangt er van af. En
Wateroverlast afkomstig van het buurperceel
Nu volgens de klimaatgoeroes het telkens vaker en heftiger zal gaan regenen en ook gemeentes steeds vaker eisen dat ontvangen regenwater niet direct op
Hoe te handelen bij grensgeschillen met de buren?
Wat doe je als er een grensgeschil dreigt te ontstaan met de buren? Hoe kun je dan het beste handelen? Hieronder heb ik lijst gemaakt
Mandeligheid, over mandelige muren, bruggen en schuttingen
Omdat Nederland zo’n klein en dichtbevolkt land is en er dicht op en tegen elkaar aan gebouwd wordt, is het bijna onontkoombaar dat er wettelijke
Parkeren toegestaan bij recht van overpad?
Het is al geruime tijd een bekend gegeven dat een lezer, tijdens het bekijken van de layout van een pagina, afgeleid wordt door de tekstuele
