Recent stond ik een cliënte bij van een gesplitste villa die eigenaresse was van het appartementsrecht van de 1e en 2e verdieping van een villa in het midden van het land. De onderste helft (het appartementsrecht op de begane grond met gebruik van tuin) werd verkocht. Helaas aan iemand die niet helemaal snapte hoe de besluitvorming in ‘appartementsrechtsland’ werkte.
Beslissingen van de VvE moeten worden genomen met meerderheid van stemmen door de vergadering van eigenaars, maar dat kan een absolute meerderheid van stemmen zijn, een volstrekte meerderheid van stemmen of een gewone meerderheid van stemmen. De splitsingsakte en/of de wet bepalen voor welk besluit welke meerderheid nodig is.
Ook een een complex met twee appartementsrechten heeft een VvE waarin gestemd moet worden
Ook een gebouw dat gesplitst is in ‘slechts’ twee appartementsrechten èn twee appartementseigenaren heeft, heeft een VvE en dus een vergadering van eigenaars.
Er van uitgaande dat beide appartementsrechten dezelfde stemwaarde verbonden is, betekent in feite dat over alles wat zo’n VvE met twee appartementsrechten aangaat unanimiteit van stemmen vereist is.
Dat kan wel eens problemen opleveren als één van de appartementseigenaren bijvoorbeeld bouwplannen wil realiseren of iets anders wil, dat de andere appartementseigenaar tegen de borst stuit.
Verbouwing door appartementseigenaar zonder toestemming van de VvE
Zonder voldoende vooroverleg en toestemming van mijn cliënte, zijn bovenbuurvrouw, liet de nieuwe eigenaar een sloopbedrijf dragende muren op de begane grond slopen. Daarnaast had hij een bouwplan om zijn appartement fors richting de tuin uit te breiden voor middel van een grote uitbouw. Om die uitbouw te kunnen te realiseren werd het balkon, dat slechts via de eerste verdieping (het appartementsrecht van mijn cliënte) toegankelijk was, zonder enige scrupules gesloopt.
Grote scheuren in gemeenschappelijke gedeelten
Hoewel de slopende aannemer zogenaamde ‘bouwstempels’ had geplaatst, ontstonden er op de eerste verdieping in de dragende muren direct na de sloop toch grote scheuren. Kennelijk waren er onvoldoende bouwstempels aangebracht om alle krachten van bovenverdieping goed op te vangen. Daar schrok de cliënte uiteraard enorm van. Het verwijderen van het balkon zonder toestemming was uiteraard een andere steen des aanstoots.
Weigering de werkzaamheden stop te zetten
De onderbuurman wilde de werkzaamheden vervolgens niet stopzetten, omdat hij beweerde dat hij alles in overleg met de bovenbuurvrouw had gedaan. De scheurvorming vond hij echter wel meevallen. De realiteit was dat hij haar wel voor een bespreking thuis had uitgenodigd om de bouwplannen te bespreken, maar dat de tekeningen toen nog niet voorhanden waren en het slechts om globale plannen ging. Kortom, mijn cliënte de bovenbuurvrouw verwachtte dat er nog een concreet plan voorgelegd zou worden. Dat was helaas niet het geval en mijn cliënte werd dus verrast door de omvang en impact van de werkzaamheden.
Splitsingsakte: alle dragende muren gemeenschappelijk
Volgens de splitsingsakte waren alle dragende muren echter gemeenschappelijk en alleen daarom al had de slopende buurman voor het werken daaraan eerst formeel toestemming moeten vragen aan de vergadering van eigenaars. In casu betekende dat toestemming vragen aan mijn cliënte, zijn buurvrouw, omdat ze beiden voor 50% stemgerechtigd waren. In plaats van dat de buurman die toestemming had gevraagd, had hij desondanks opdracht gegeven voor de sloop. Als klap op de vuurpijl bleek er door de buurman zelfs geen omgevingsvergunning te zijn aangevraagd voor de sloop, noch voor de interne verbouwing. Ook de gemeente had, na over de bouwwerkzaamheden te zijn ingelicht, daarom nog een appeltje met de verbouwende buurman te schillen.
Kort geding met als eis een bouwstop
Omdat de buurman weigerde de bouwwerkzaamheden te stoppen, was een kort geding noodzakelijk. De voorzieningenrechter had op dit punt weinig moeite met de vordering en wees het bouwverbod op straffe van een dwangsom toe. Ook de gemeente legde nog een bouwstop op, zolang er geen omgevingsvergunning was verleend.
Op de vordering tot betaling van een voorschot wegens schadevergoeding kon de voorzieningenrechter nog niet beslissen, omdat ook de muren op de eerste verdieping, waarin de scheuren zaten, gemeenschappelijk waren en derhalve tot de bevoegdheid van de VvE behoorden. Maar om die schade van de buurman te vorderen zou daarover eerst in de VvE gestemd moeten worden. U raadt het al, volgens een 1:1 stemverhouding, waarin de buurman tegenstemde en de stemmen dus staakten. De voorzieningenrechter was in zijn kort geding vonnis van oordeel dat de verbouwende buurman niet onrechtmatig tegenover mijn cliënte en/of de VvE gehandeld had, en dat hij niet zomaar aansprakelijk was voor fouten van de slopende aannemer. Ik meen echter dat op dit oordeel nog wel wat af te dingen was.
Vervangende toestemming door de kantonrechter?
De wet biedt wel een uitleg voor dit soort problemen. De appartementseigenaar die zich geconfronteerd ziet met een weigering van de VvE om een besluit te nemen of een VvE die weigert om voor een aangevraagde verbouwing toestemming te verlenen, kan vervangende toestemming aan de kantonrechter vragen. Die toestemming kan door de kantonrechter uiteraard onder voorwaarden verleend worden. Maar die weg had de verbouwende buurman dus niet gekozen.
Slopende aannemer en opdrachtgever aansprakelijk?
De slopende aannemer is inmiddels in overleg tussen beide partijen die samen de VvE vormen, aansprakelijk gesteld. Door de verbouwende buurman op grond van een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie), door de VvE en mijn cliënte op grond van onrechtmatige daad.
De slopende aannemer lijkt echter geen CAR verzekering te hebben en reageert niet op de aansprakelijkheidstelling. Mijn cliënte houdt de verbouwende buurman overigens nog steeds aansprakelijk voor het geval de slopende aannemer geen verhaal biedt. Zij is van oordeel dat de verbouwende buurman onrechtmatig had gehandeld jegens zowel haar als de VvE omdat hij:
- niet vooraf toestemming had gevraagd (en verkregen) voor de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke onderdelen van het appartementencomplex.;
- bouw- en sloopwerkzaamheden ten aanzien van constructieve gedeelten van het appartementencomplex had laten uitvoeren zonder vooraf berekeningen te hebben laten maken en zonder omgevingsvergunning te hebben verkregen;
- een aannemer had ingeschakeld die kennelijk ondeskundig is en onvoldoende verhaal biedt bij bouwfouten.
De slopende aannemer wordt door mijn cliënte en de VvE aansprakelijk gehouden omdat hij niet vakkundig gesloopt zou hebben en ook gesloopt heeft, zonder dat er een verplichte omgevingsvergunning voorhanden was.
Een deskundigen-onderzoek moet het mogelijk niet-vakkundig slopen door deze aannemer echter nog wel aantonen. De bewijslast daarvoor rust op mijn cliënte, de opdrachtgever en de VvE.
Voorwaarden aan toestemming door VvE voor verbouwing
Had de verbouwende buurman de toestemming van de VvE eerst gevraagd èn had hij een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen alvorens hij was gaan verbouwen, dan was de zaak heel anders verlopen. Dan had de VvE (lees: mijn cliënte) vooraf redelijke voorwaarden aan haar toestemming kunnen verbinden. Mijn advies aan de VvE in zo’n situatie is om bij een verzoek tot toestemming de volgende voorwaarden te stellen:
Geadviseerde voorwaarden:
Er wordt door de VvE slechts toestemming verleend voor de verbouwing onder de volgende voorwaarden:
- Er mag slechts door de opdrachtgever gebouwd en/of gesloopt worden indien en voor zover een (noodzakelijke) onherroepelijke omgevingsvergunning verleend is, die in kopie aan de VvE moet worden overgelegd;
- De verbouwing/sloop mag slechts verricht worden door een aannemer die vakkundig is en dat vooraf ten genoegen van de VvE kan aantonen (bijvoorbeeld door middel van referentieprojecten);
- De aannemer moet vooraf een CAR-verzekering met een aansprakelijkheidscomponent afsluiten, waarbij de VvE en de overige appartementseigenaren bij schade de verzekerde (begunstigste) partij zijn en de VvE en de andere appartementseigenaren derhalve een rechtstreekse aanspraak op die verzekering hebben. Alvorens de werkzaamheden beginnen moet er een bewijs van premiebetaling worden overgelegd aan de VvE;
- Een alternatief voor voorwaarde van verzekeringsdekking is dat de opdrachtgever van de sloop/verbouwing zich jegens de VvE en andere appartementseigenaren persoonlijk borg stelt voor het geval zich schade voordoet (mits hij ook voldoende kapitaalkrachtig is);
- Voor aanvang van de werkzaamheden moet er op kosten van de opdrachtgever een zogenaamde 0-meting worden verricht om de staat van het pand (dat mogelijk aangetast kan worden door de werkzaamheden) op te nemen;
- De opdrachtgever moet direct de werkzaamheden staken en gelegenheid tot onderzoek bieden aan de VvE (ook in zijn appartement), zodra er het redelijke vermoeden van de schade is ontstaan;
- Bij het einde van de werkzaamheden moet de VvE het recht hebben om op kosten van de opdrachtgever een eindmeting te laten verrichten.
