Appartementsrecht
Het appartementsrecht geeft vaak aanleiding tot veel misverstanden. Van oorsprong is het appartementsrecht bedoeld om flatgebouwen of woningen met meerdere woonlagen te verdelen in overdraagbare gedeelten, maar tegenwoordig wordt het ook wel gebruikt om parkeerterreinen en recreatieterreinen te verkavelen.
WAT IS EEN APPARTEMENTSRECHT?
Het appartementsrecht is een juridische constructie om een gebouw of perceel in meerdere eigendomsstructuren te kunnen verdelen, zowel horizontaal, als verticaal. Het kan dus de regel van verticale en horizontale natrekking doorbreken.
Daarvoor is wel nodig dat er voor de notaris een zogenaamde splitsingsakte verleden wordt, die ook wordt ingeschreven in de registers van het kadaster mèt een splitsingstekening.
Het appartementsrecht heeft een aantal eigenaardigheden of (liever gezegd) voordelen boven andere juridische constructies.
AppartemenETSRECHT Mede-eigendom gehele complex
Als u een appartementsrecht koopt in een flatgebouw, bent u mede-eigenaar van het gehele gebouw dus óók van het gedeelte dat bijvoorbeeld door de buurman bewoond wordt. En de buurman is dus ook mede-eigenaar van uw gedeelte…..
Dat lijkt een recept voor ellende, maar is het gelukkig niet.
Echter, de splitsingsakte en de splitsingstekening bepalen op welke gedeelten een bijzonder gebruiksrecht (de privé gedeelten) rust en welke gedeelten gemeenschappelijk (de gemeenschappelijke ruimten) zijn. Als men een appartement koopt, koopt men dus mede-eigendom. En daar hoort een privé gedeelte bij, maar ook gemeenschappelijke gedeelten.
De woongedeelten worden over het algemeen als privé gedeelten aangeduid en de gangen, liften, daken, fundering over het algemeen als gemeenschappelijk, maar dat is uiteraard afhankelijk van de splitsingsakte en splitsingstekening.
PRIVÉ-GEDEELTEN OVERDRAAGBAAR EN VERHYPOTHEKEERBAAR
De privé-gedeelten van het appartementsrecht zijn apart overdraagbaar en kunnen belast worden met het recht van hypotheek. Daarmee wordt een aankoop van een appartementsrecht financierbaar, omdat aan een bank of andere partij zekerheid voor het verstrekken van een lening geboden kan worden.
Ook kan op een privé-gedeelte een erfdienstbaarheid rusten en/of een erfpachtrecht, hoewel ik die constructie nog niet tegengekomen ben. Een appartementsrecht op een erfpachtrecht komt wel veel voor, onder andere in Amsterdam.
Appartementsrechten VVE: ALLE kikkers in de kruiwagen
Het appartementsrecht heeft een aantal eigenaardigheden (of liever gezegd) voordelen boven andere juridische constructies. Zo kent het een gedwongen (van rechtswege) lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars, welk lidmaatschap niet opzegbaar is. Door het enkele eigenaarschap van een appartementsrecht is men lid van die bijzondere vereniging en derhalve ook gebonden aan besluiten van die VvE, behouden voor zover het nietige of vernietigbare besluiten betreft.
Bij een gewone vereniging kan, indien men een besluit van de vereniging niet aanstaat, het lidmaatschap gewoon opzeggen en zich op die manier aan de consequenties van het besluit onttrekken. Bij het appartementsrecht is dit een stuk lastiger en daardoor kan dit een ideale constructie zijn om van woonruimte, winkelruimte, parkeergarages of zelfs recreatieterreinen te verdelen.
Verplicht lid van
Vereniging van Eigenaars (VvE)
Normaal heerst er in Nederland het grondrecht van vereniging en vergadering. In beginsel mag iedereen deel mag uitmaken van een vereniging van zijn keuze en dat impliceert dus ook de keuze om ergens NIET lid van te zijn.
Het appartementsrecht doorbreekt dit beginsel. Iedereen die een appartementsrecht in eigendom heeft, is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Je kunt dus je lidmaatschap niet opzeggen, omdat dit gekoppeld is het aan de eigendom van het appartementsrecht. Wil je geen lid meer zijn, dan zul je het appartementsrecht aan iemand moeten overdragen.
Bevoegdheid VvE ten aanzien van privé-gedeelten
De vergadering van eigenaars is het orgaan van de VvE waarin alle appartementseigenaren hun stemrecht kunnen uitoefenen. De VvE wordt vertegenwoordigd door het bestuur, dat wordt benoemd door de vergadering van eigenaars.
De VvE kan besluiten ten aanzien van het appartementencomplex nemen. Ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten is de VvE altijd bevoegd, omdat die gedeelten iedereen aangaan, maar ten aanzien van de privé-gedeelten alleen, voor zover dat expliciet in de splitsingsakte geregeld is.
Bevoegdheid van vergadering van eigenaars
De vergadering van eigenaars kan een huishoudelijk reglement (HR) opstellen, waarin diverse zaken geregeld worden die de ‘openbare orde’ van het appartementencomplex betreffen. Regels die voor privé gedeelten gelden kunnen daarin dus slechts opgenomen worden voor zover de splitsingsakte die bevoegdheid gaf.
Splitsingsakte is de wet voor
appartementencomplex
Die splitsingsakte is dus zeer belangrijk voor het appartementencomplex. Het is feitelijk de wet voor het desbetreffende appartementsrecht en daar kan niet zomaar van afgeweken worden, ook niet met een absolute meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars. In het bijzonder wordt in de splitsingsakte het zogenaamde breukdeel bepaald behorende bij een bepaald appartementsrecht.
Dit breukdeel bepaalt hoeveel stemrecht de desbetreffende appartementseigenaar heeft en voor welk percentage hij moet bijdragen in de onderhoudskosten van het appartementencomplex.
Dit geeft in de praktijk nog wel een problemen bij besturen van VvE’s die onvoldoende onderkennen dat een besluit om een andere kostenverdeling dan het breukdeel te hanteren in strijd is met de splitsingsakte. Zo’n besluit kan nietig of vernietigbaar zijn.
Ook zijn er regelmatig problemen met appartementseigenaren die niet weten dat ze voor een verbouwing toestemming aan de VvE moeten vragen. Lees mijn blog voor een schrijnend voorbeeld van de gevolgen daarvan.
Vragen over appartementsrecht?
Praat met just
maak vrijblijvend een afspraak
Actueel
blog
De mislukte verbouwing in een appartementencomplex
Recent stond ik een cliënte bij van een gesplitste villa die eigenaresse was van het appartementsrecht van de 1e en 2e verdieping van een villa in het midden van
Recht om over het buurperceel of perceel van een ander uit te wegen
In de volksmond wordt bij de mogelijkheid om over een andermans perceel heen te mogen gaan vaak gesproken over een ‘recht van overpad’. Dat recht
Het recht van noodweg
WAT IS EEN NOODWEG? Indien een eigenaar van een erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of een openbaar vaarwater en er geen
Zonnepanelen van de buren op je dak
Zonnepanelen van een ‘0-op-de-meter’-woning Een bellende cliënt legde mij rond kerst de volgende casus voor. Hij had een rijtjeswoning gekocht in een nieuwbouwproject van een
Ladderrecht of steigerrecht
LADDERRECHT Wat te doen als je werkzaamheden aan je woning of andere onroerende zaak moet verrichten, maar je moet over het terrein van je buurman?
Wanneer is een conifeer een boom, een heester of een heg?
De wet kent in het burenrecht diverse bepalingen waarin het begrip boom of heester voorkomt. Onder andere in artikel 5:42 BW, waarin de zogenaamde verboden afstand
