HOE WORDT EEN WEG MANDELIG?
Een mandelige weg is een weg of een pad op een gemeenschappelijk perceel die ten dienste staat aan diverse perceeleigenaren en dus een gemeenschappelijk nut heeft.
Diverse zaken zijn van rechtswege mandelig, zoals een vrijstaande scheidsmuur, een hek of heg, maar de mandelige weg behoort hier niet toe. Om een weg mandelig te maken, moet er daarom door de mede-eigenaren een notariële akte worden opgemaakt, die ingeschreven moet worden in de registers van het kadaster.
HOE EINDIGT DE MANDELIGHEID VAN DE WEG?
Is een perceel (en dus ook een perceel met een mandelige weg) eenmaal mandelig, dan kan deze mandeligheid slechts verdwijnen op de volgende wijzen:
- de gemeenschap wordt opgeheven (de percelen komen in één hand, ofwel vermenging);
- de gemeenschappelijke eigenaars heffen de mandeligheid op bij notariële akte, die weer wordt ingeschreven in de registers van het kadaster.
- Het nut is voor elk der erven geëindigd.
Vaak wordt een steeg door een gemeente of projectontwikkelaar bij de verkaveling als mandelig bestempeld. Die zorgt er dus voor dat bij de overdracht van het primaire perceel een apart secundair perceel, dat tevens in mede eigendom wordt overgedragen aan diverse kopers, aangewezen is als mandelig perceel.
RECHT OP TOEGANG BIJ MANDELIGHEID EXPLICIET GEREGELD
Artikel 5:64 BW bepaalt dat iedere mede-eigenaar aan de overige mede-eigenaars toegang tot de mandelige zaak moet geven. Daar is toegang tot het perceel voor de gemeenschappelijke eigenaars dus op gebaseerd.
ONDERHOUDSKOSTEN WORDEN OVER EIGENAREN MANDELIG PERCEEL VERDEELD
Omdat de weg mandelig is, worden de onderhouds-, stichtings- en herstelkosten over alle eigenaren verdeeld, terwijl ook de wijze van gebruik in de vestigingsakte beschreven kan worden. In die zin is mandeligheid een alternatief voor de vestiging van erfdienstbaarheden over en weer.
BEHEERSREGELING
Omdat er sprake is van een zogenaamde ‘gemeenschap’ als bedoeld in artikel 3:166 BW, gelden voor het mandelige perceel de regels voor gemeenschappelijk eigendom. Bij een gemeenschap is het mogelijk een zogenaamde beheersregeling te sluiten. De mede-eigenaren kunnen in die beheersregeling afspraken maken over het beheer, het onderhoud of het gebruik van het perceel ex artikel 3:168 lid 1 BW.
AFSPRAKEN OVER WIJZE VAN GEBRUIK
Op zich is niet uitgesloten dat de mede-eigenaren ook afspraken maken over beperkte toegang qua tijd of wijze tot het mandelige perceel , maar doen moeten wel alle eigenaars het daarmee eens zijn.
Wat mijns inziens niet kan, is in de beheersregeling een bepaling op te nemen dat de meerderheid van stemmen van de gezamenlijke eigenaars geldt. Wil men zo’n constructie, dan zal men moeten uitwijken naar het appartementsrecht, omdat er anders een te grote inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht. Het appartementsrecht is ook een vorm van gemeenschappelijk eigendom, waarbij echter wel uitdrukkelijk is geregeld dat bepaalde besluiten bij meerderheid van stemmen genomen kunnen worden.
BIJ GESCHIL BESLIST KANTONRECHTER
Komen de gemeenschappelijke eigenaars niet uit de beheersregeling of meent één of meer van hen dat een reeds gesloten beheersregeling aangepast moet worden, dan kunnen de partijen de kantonrechter ex 3:168 lid 2 BW vragen hierin een beslissing te nemen.
Buiten werking stellen van een reeds bestaande regeling kan echter alleen op grond van ‘onvoorziene omstandigheden’.
Een eenmaal getroffen beheersregeling bindt, anders dan bij normale overeenkomsten, ook de rechtsopvolgers.
