Wat is een appartementsrecht?

CONSTRUCTIE OM NATREKKINGSREGEL TE DOORBREKEN

Het het appartementsrecht is een juridische constructie om een gebouw of perceel in meerdere eigendomsstructuren te kunnen verdelen, zowel horizontaal, als verticaal. Het appartementsrecht kan dus de regel van verticale en horizontale natrekking doorbreken.

Daarvoor is wel nodig dat er voor de notaris een zogenaamde splitsingsakte verleden wordt, die ook wordt ingeschreven in de registers van het kadaster mèt een splitsingstekening.

Het appartementsrecht heeft een aantal eigenaardigheden of (liever gezegd) voordelen boven andere juridische constructies.

MEDE-EIGENDOM VAN GEHELE COMPLEX, BIJZONDER GEBRUIKSRECHT VOOR PRIVÉ-GEDEELTE

Als u een appartementsrecht koopt in een flatgebouw, bent u mede-eigenaar van het gehele gebouw dus óók van het gedeelte dat bijvoorbeeld door de buurman bewoond wordt. En de buurman is dus ook mede-eigenaar van uw gedeelte….. 

Dat lijkt een recept voor ellende, maar is het gelukkig niet.

Echter, de splitsingsakte en de splitsingstekening bepalen op welke gedeelten een bijzonder gebruiksrecht (de privé gedeelten) rust en welke gedeelten gemeenschappelijk (de gemeenschappelijke ruimten) zijn. Als men een appartementsrecht koopt, koopt men dus mede-eigendom. En daar hoort een privé gedeelte bij, maar ook gemeenschappelijke gedeelten.

De woongedeelten worden over het algemeen als privé gedeelten aangeduid en de gangen, liften, daken, fundering over het algemeen als gemeenschappelijk, maar dat is uiteraard afhankelijk van de splitsingsakte en splitsingstekening.

PRIVÉ-GEDEELTEN OVERDRAAGBAAR EN VERHYPOTHEKEERBAAR

De privé-gedeelten van het appartementsrecht zijn apart overdraagbaar en kunnen belast worden met het recht van hypotheek. Daarmee wordt een aankoop van een appartementsrecht financierbaar, omdat aan een bank of andere partij zekerheid voor het verstrekken van een lening geboden kan worden.

Ook kan op een privé-gedeelte een erfdienstbaarheid rusten en/of een erfpachtrecht, hoewel ik die constructie nog niet tegengekomen ben. Een appartementsrecht op een erfpachtrecht komt wel veel voor, onder andere in Amsterdam.

VAN RECHTSWEGE LIDMAATSCHAP VERENIGING VAN EIGENAARS (VVE)

Normaal heerst er in Nederland het grondrecht van vereniging en vergadering, dat wil zeggen dat in beginsel iedereen deel mag uitmaken van een vereniging van zijn keuze (en mits hij toegelaten wordt) en dat impliceert ook de keuze om ergens NIET lid van te zijn.

Het appartementsrecht doorbreekt dit beginsel echter. Iedereen die een appartementsrecht in eigendom heeft, is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars, oftewel de VvE. Je kunt dus je lidmaatschap niet opzeggen, omdat dit gekoppeld is het aan de eigendom van het appartementsrecht. Wil je geen lid meer zijn, dan zul je het appartementsrecht dus aan iemand anders moeten overdragen.

BEVOEGDHEID VAN VVE TEN AANZIEN VAN PRIVÉ-GEDEELTEN

De Vergadering van Eigenaars is het orgaan van de (Vereniging van Eigenaars (VvE) waarin alle appartementseigenaren hun stemrecht kunnen uitoefenen. De VvE wordt vertegenwoordigd door het bestuur, dat wordt benoemd door de Vergadering van Eigenaars.

De VvE kan besluiten ten aanzien van het appartementencomplex nemen. Ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten is de VvE altijd bevoegd, omdat die gedeelten iedereen aangaan, maar ten aanzien van de privé-gedeelten alleen, voor zover dat expliciet in de splitsingsakte geregeld is.

Een bekend voorbeeld is het verbod om laminaat of parket in een appartementsrecht te mogen leggen, omdat dit geluidsoverlast voor de onderburen kan geven.

BEVOEGDHEID VERGADERING VAN EIGENAARS

De Vergadering van Eigenaars kan een huishoudelijk reglement (HR) opstellen, waarin diverse zaken geregeld worden die de ‘openbare orde’ van het appartementencomplex betreffen.

Regels die voor privé gedeelten gelden kunnen daarin dus slechts opgenomen worden, voor zover de splitsingsakte de VvE die bevoegdheid geeft.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest

Praat met just

maak direct een afspraak

Veld is verplicht!
Geen naam ingevuld
E-mailadres is verplicht
E-mailadres is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Telefoonnummer is verplicht
Veld is verplicht!
Veld is verplicht!