VERMENGING
Erfdienstbaarheden gaan ook teniet door vermenging. Bij vermenging komen het heersend en het dienende erf in handen van één en dezelfde persoon.
Bij zogenaamde A-B-C transacties (waarbij het perceel doorgeleverd wordt door eigenaar A aan eigenaar B en vervolgens aan eigenaar C bij één notariële akte) moet dus opgepast worden dat eigenaar B of C ook niet toevallig eigenaar van het heersende of dienende erf is.
Indien er nog een andere eigenaar van het heersend of dienende erf is, vindt er géén vermenging plaats en blijft de erfdienstbaarheid dus bestaan.
Ook is er maar één zeer kort moment aan te wijzen dat het heersend erf en het dienend erf in handen van één en dezelfde eigenaar zijn geworden, dan vervallen alle erfdienstbaarheden die betrekking hebben op die relatie van de beide percelen. De erfdienstbaarheid zal dan opnieuw gevestigd moeten worden.
Volgens artikel 5:83 BW gaan bij verpachting, verhuur of bij een persoonlijk gebruiksrecht van een derde van één der percelen, de erfdienstbaarheid na vermenging pas te niet bij het einde van deze verpachting, verhuur of dit persoonlijk gebruiksrecht. Dat kan dus pas jaren zijn nadat de beide percelen in één hand zijn geraakt.
TENIETGAAN VAN ERFDIENSTBAARHEID DOOR VERJARING
Een erfdienstbaarheid kan niet alleen ontstaan door verjaring, maar kan door verjaring ook tenietgaan. Dat laatste gebeurt wanneer uitoefening daarvan gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar onmogelijk is geweest.
Ook gedeeltelijke verjaring is mogelijk. Een recht van weg om met de auto te komen en te gaan over het dienende erf van en naar de openbare weg, kan transformeren in een recht van voet- en kruipad. Dat is het geval wanneer de toegang voor auto’s 20 jaar lang onmogelijk is geweest.
Voor 1 januari 1992 was het criterium overigens dat er gedurende een periode van 30 jaar geen gebruik van was gemaakt (non-usus).
OPHEFFING BIJ RUILVERKAVELING
Erfdienstbaarheden kunnen ook vervallen omdat er een zogenaamde ruilverkaveling heeft plaatsgevonden of gaat plaatsvinden. Een ruilverkaveling heeft een zogenaamde titel-zuiverende werking. Dat wil zeggen dat alle voorheen bestaande eigendomsrechten en zakelijke rechten vervallen en opnieuw bij de ruilverkavelingsakte moeten worden toebedeeld om deze rechten weer te verkrijgen of te vestigen.
Bij hervestiging keek men of het wel noodzakelijk was om de oude rechten te hervestigen. Daarvoor was de kenbaarheid uit de registers van het kadaster wel leidend.
Omdat erfdienstbaarheden echter ook kunnen bestaan, zonder dat ze uit het register blijken, vergde dit wel de nodige oplettendheid van de eigenaar van het heersend erf, indien één van beide percelen (het heersend of dienend erf) in een ruilverkaveling werd betrokken.
Men diende het gepretendeerde recht dan in elk geval tijdig bij de ruilverkavelings-commissie aan te melden. Dit werd echter vaak nagelaten. Werd het recht niet bij ruilverkavelingsakte herbevestigd, dan was het dus vervallen, vanwege de titel zuiverende werking. Ook lopende verjaringstermijnen gaan dan na een voltooide ruilverkaveling opnieuw lopen.
DOOR ONTEIGENING
Omdat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht is, kan dit recht ook zelfstandig onteigend worden. Als zowel het heersend en dienend erf door onteigening in één hand komen, gaat de erfdienstbaarheid door vermenging teniet.
OPHEFFING DOOR RECHTER BIJ GEBREK AAN REDELIJK BELANG
Opheffing op vordering van de eigenaar van het dienend erf is volgens artikel 5:79 BW mogelijk als de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of indien er bij de uitoefening door het heersend erf geen redelijk belang meer is (en voorts niet zal kunnen terugkomen).
In dat laatste geval moet het niet aannemelijk zijn dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren.
Volgens vaste jurisprudentie spelen de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij deze vordering geen rol.
Denk bij de onmogelijkheid bijvoorbeeld aan een erfdienstbaarheid van weg die over het perceel van het dienend erf liep naar een stukje openbare weg, terwijl die openbare weg door de gemeente aan de openbaarheid onttrokken en feitelijk afgesloten is, waarna er een gebouw of ander obstakel op is geplaatst, dat de feitelijke toegang blokkeert.
Er is dan geen reden meer om gebruik te maken van het dienend erf, omdat dat tracé nergens toe leidt. De uitoefening is dan feitelijk door externe omstandigheden onmogelijk geworden.
WANNEER IS ER GEEN REDELIJK BELANG MEER?
Bij geen redelijk belang kunt u denken aan de eigenaar van een erfdienstbaarheid van weg die zelf een alternatief tracé gecreëerd heeft, waardoor er feitelijk geen redelijk belang meer bestaat bij het tracé over het dienende erf. Ook al heeft de eigenaar van het heersend erf nog enig belang, dan nog kan de rechter de erfdienstbaarheid opheffen, indien dat belang niet redelijk genoeg is.
Volgens de rechtbank Leeuwarden van 06-01-2010 was de wens van de eigenaren van het heersend erf, die naast de oorspronkelijke dam van de eigenaar van het dienend erf een eigen dam met toegangshek hadden aangelegd om die erfdienstbaarheid te handhaven, echter niet redelijk.
6.3. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] c.s. – anders dan ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid – thans een eigen uitweg hebben naar de openbare weg via de door hen aangelegde dam. Deze uitweg is dusdanig breed, dat alle verkeer vanaf het perceel van [gedaagden] c.s. naar de openbare weg in beginsel via deze uitweg kan plaatsvinden, of het nu autoverkeer, fiets-/scooterverkeer, voetgangersverkeer of het vervoer van vuilcontainers betreft. Daarmee is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van een redelijk alternatief voor het heersende erf voor de erfdienstbaarheid. Het gebruik van de uitweg wordt evenwel belemmerd doordat [gedaagden] c.s. ter afscheiding van hun perceel een hek bij of op de dam hebben geplaatst, dat geen aparte toegang voor ander verkeer dan autoverkeer heeft en dat niet handmatig te openen is. De rechtbank kan zich in deze situatie voorstellen dat [gedaagden] c.s. belang houden bij verdere uitoefening van de erfdienstbaarheid ten behoeve van ander verkeer dan autoverkeer. Dit belang kan echter niet als een “redelijk belang” worden beschouwd. Met [eisers] c.s. is de rechtbank van oordeel dat de keuze voor afsluiting van de uitweg en voor een hek als het onderhavige redelijkerwijs voor rekening van [gedaagden] c.s. dient te komen en niet aan [eisers] c.s. kan worden tegengeworpen. Indien [gedaagden] c.s. geen hek hadden geplaatst, althans een hek voorzien van een aparte voetgangers-/fietsersingang hadden geplaatst, had alle verkeer van en naar de openbare weg via de dam van [gedaagden] c.s. kunnen plaatsvinden.
OPHEFFING DOOR RECHTER ONDER VOORWAARDEN
Verder is het goed om te weten dat de rechter alle vorderingen zoals hiervoor bedoeld ex artikel 5:81 BW kan toewijzen onder door hem te stellen voorwaarden. Dat kunnen ook financiële voorwaarden zijn, zie rechtbank Leeuwarden van 06-01-2010.
