LADDERRECHT
Wat te doen als je werkzaamheden aan je woning of andere onroerende zaak moet verrichten, maar je moet over het terrein van je buurman? Uiteraard bereik je met overleg het meeste. Maar als de buurman niet meewerkt aan ladderrecht, wat dan?
TIJDELIJKE TOEGANG NODIG? LADDERRECHT OF STEIGERRECHT KAN UITKOMST BIEDEN
De wet kent, indien de buurman geen toestemming wil geven, in artikel 5:56 BW een bepaling, waarmee de toestemming van de buurman onder voorwaarden afgedwongen kan worden, het zogenaamde ladder- of steigerrecht. Procedures over het ladderrecht of het steigerrecht zijn, vanwege het spoedeisende karakter, vaak kort gedingen. De tekst van het artikel luidt:
‘Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.’
VORDERING LADDERECHT INSTELLEN TEGEN EIGENAAR BUURPERCEEL
Indien het betreden van het perceel van de buur echt noodzakelijk is, kan dit recht zo nodig afgedwongen worden bij de rechter. De vordering moet formeel wel tegen de eigenaar van het erf worden ingediend op straffe van niet-ontvankelijkheid, aldus de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zij het dat ik meen dat een eventueel niet meewerkende huurder/gebruiker wel gedagvaard zou moeten worden om het ladderrecht ‘te gehengen en gedogen’.
WERKZAAMHEDEN MOETEN WEL BETREKKING HEBBEN OP EEN ONROERENDE ZAAK
De werkzaamheden moeten ook noodzakelijk zijn ten behoeve van werkzaamheden aan of op de onroerende zaak. De wens van een apotheek om een pillendraaimachine via het perceel van een VvE af te mogen voeren kon volgens het Hof Den Bosch derhalve niet gebaseerd worden op artikel 5:56 BW [1]:
‘Juist is dat uit de parlementaire geschiedenis van dit artikel blijkt dat het begrip ‘werkzaamheden’ ruim moet worden opgevat. Uit de bepaling zoals die uiteindelijk in het Burgerlijk Wetboek is opgenomen volgt echter tevens dat de werkzaamheden moeten worden verricht ‘ten behoeve van een onroerende zaak’. Daarvan is, als het gaat om de door de Apotheek gewenste machinewissel, geen sprake. Dit betreft werkzaamheden die uitsluitend betrekking hebben op de af- en aanvoer van een roerende zaak ten behoeve van de in het pand gevoerde apotheek. De parlementaire geschiedenis van artikel 5:56 BW biedt geen aanknopingspunt voor een zodanig ruime uitleg, dat ook deze werkzaamheden – die samenhangen met het specifieke gebruik dat de huidige eigenaar van de onroerende zaak daarvan op dit moment wil maken – binnen het bereik van die bepaling vallen.’
Één van de voorwaarden is dat degene die het recht inroept (achteraf) een vergoeding betaalt voor de schade die daarbij wordt aangericht.
BEDOELD VOOR TIJDELIJKE WERKZAAMHEDEN, NIET VOOR STELSELMATIGE TOEGANG
Het recht is bedoeld voor tijdelijke werkzaamheden, maar kan uiteraard ook bij periodiek onderhoud worden ingeroepen, bijvoorbeeld om bouwwerkzaamheden uit te kunnen voeren, heggen te snoeien, goten bladervrij te maken of om een gedeelte van de garage dat op de erfgrens staat, te schilderen.
Soms is het, als zo’n situatie van stelselmatige toegang te voorspellen valt, verstandig om dan een recht van erfdienstbaarheid of recht van opstal te vestigen, waarin opgenomen kan worden wanneer en onder welke voorwaarden er toegang verleend moet worden. Netwerkbeheerders zoals Nuon en Liander maken hier regelmatig gebruik van. Is zo’n recht echter niet gevestigd, dan moet dus een beroep gedaan worden op het ladder- of steigerrecht.
VOORAFGAANDE KENNISGEVING AAN EIGENAAR BUURERF NOODZAKELIJK
De wet stelt daarbij de voorwaarde, dat er een ‘behoorlijke voorafgaande kennisgeving’ plaats vindt. Formeel is volgens de wet toestemming van de buurman daarbij dus niet nodig, maar wel verstandig, om beschuldigingen van eigenrichting, huisvredebreuk en andere escalatie te voorkomen.
De buurman wiens erf gebruikt moet worden kan echter bij gewichtige redenen de werkzaamheden weigeren of een andere periode aanwijzen waarin de werkzaamheden mogen geschieden, maar dit is uiteraard toetsbaar door de rechter. Uit de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant blijkt dat bij asbestverwijdering de buurman van wiens perceel gebruik zou moeten worden gemaakt, de eis mag stellen dat er vooraf een duidelijk plan van aanpak komt. Of zoals de voorzieningenrechter overwoog:
‘Een deugdelijk plan van aanpak met een beschrijving van de werkzaamheden en een duidelijke tijdsplanning acht de voorzieningenrechter niet teveel gevraagd bij werkzaamheden die zien op asbestverwijdering (van deze hoeveelheid). Dit wordt ook ondersteund door de Rapportage Asbestinventarisatie, waarin ook wordt benadrukt dat alle te nemen maatregelen in een werkplan dienen te worden opgenomen.’
VERSTOORDE BURENRELATIE IS GEEN REDEN OM LADDERRECHT TE WEIGEREN
Een verstoorde burenrelatie is volgens de rechtbank Rotterdam echter geen voldoende gewichtige reden om het ladderrecht te onthouden. De voorwaarde van de buurman om slechts derden -en derhalve niet de buren zelf- toegang te verlenen tot hun perceel werd daarom afgewezen.
Ook de eis van de buurman aan de inroeper van het ladderrecht om voorafgaand voldoende zekerheid te stellen, werd afgewezen, omdat volgens de rechtbank de enkele vrees voor schade onvoldoende was, terwijl artikel 5:56 BW voldoende waarborgen bood indien er daadwerkelijk schade zou worden veroorzaakt. Ik meen evenwel dat dat oordeel anders kan worden, indien de vrees voor schade vooraf voldoende concreet gemaakt wordt.
SOMS ZELFS TIJDELIJKE VERWIJDERING BOUWWERK BUURMAN
Het recht kan inhouden dat de buurman gedurende een zekere tijd bouwverkeer over zijn erf moet tolereren. Uit een uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage blijkt dat de buurman soms zelfs moet gedogen dat een bouwwerk (een kattenverblijf) op zijn erf tijdelijk verwijderd wordt. Wel vindt er dan uiteraard een belangenafweging plaats tussen degene die het recht inroept en de buurman.
GEEN ANDERE VOORWAARDEN DAN DE WET VEREIST
Uit diezelfde uitspraak blijkt overigens dat de buurman niet als voorwaarde voor het betreden van zijn erf mag eisen dat er slechts gebouwd wordt tot een bepaalde hoogte, terwijl er een (door de buurman bestreden) vergunning is verleend om hoger te bouwen. Een uitspraak van de voorzieningenrechter
van de rechtbank Oost-Brabant laat zien dat de noodzaak van de gevorderde maatregelen ook daadwerkelijk inhoudelijk getoetst wordt. De voorzieningenrechter vond het daarbij niet aannemelijk dat een poort van de buurman tijdelijk verwijderd moest worden om de werkzaamheden uit te kunnen voeren.
CONCLUSIE:
Een buurman moet goede redenen hebben om het gebruik van het ladderrecht of het steigerrecht te ontzeggen. Onder omstandigheden heeft hij die mogelijkheden echter wel of kan hij verlangen dat de werkzaamheden op een ander tijdstip plaats vinden. Een ladderrecht of steigerecht levert dus niet altijd een oplossing en geeft bovendien de eigenaar van het erf mogelijk aanspraak op schadevergoeding.
Is voorzienbaar dat de aanleg van bepaalde structuren periodieke toegang verlangen, zoals bij kabels of leidingen, dan is het verstandiger om het één en ander middels een opstalrecht of recht van erfdienstbaarheid te regelen.
[1] Wel kon een weigering van de VvE om daarvoor toestemming te verlenen volgens het hof aangemerkt worden als misbruik van (eigendoms)recht.
