De splitsingsakte en het HR

HOE ONTSTAAN APPARTEMENTSRECHTEN?

Om een gebouw of terrein in appartementsrechten te splitsen, is er een splitsingsakte en een splitsingstekening nodig, die in een notariële vorm door de notaris gepasseerd wordt en ingeschreven wordt in de daartoe bestemde registers. Door het passeren van zo’n akte ontstaat er van rechtswege een Vereniging van Eigenaren.

Een nog op te richten complex kan reeds bij voorbaat gesplitst worden in appartementsrechten, maar dat kan evengoed met een reeds bestaand gebouw.

SPLITSINGSAKTE = STATUTEN VAN DE VVE

De splitsingsakte is feitelijk de statuten voor het desbetreffende appartementencomplex en daar kan later niet zomaar van afgeweken worden, ook niet met een absolute meerderheid van stemmen in de Vergadering van Eigenaars. Voor wijziging van de splitsingsakte is een bepaald quorum nodig en kan ook een speciale procedure gevolgd worden. Uiteraard moet de wijziging ook wederom door een notaris worden ingeschreven in de registers van het kadaster.

BREUKDEEL: STEMVERHOUDING EN KOSTENVERDELING

In de splitsingsakte wordt het zogenaamde breukdeel bepaald behorende bij een bepaald appartementsrecht. Dat breukdeel kán weer bepalend zijn voor het stemrecht, maar is zeker bepalend voor de verdeling van de gemeenschappelijke kosten van het appartementencomplex.

HOE ZIET EEN SPLITSINGSAKTE ERUIT?

De wet schrijft niet een specifiek model voor, zodat de notaris in principe zijn eigen ontwerp van een splitsingsakte kan gebruiken (hetgeen vroeger nog wel eens gebeurde). Tegenwoordig knopen notarissen aan bij de zogenaamde modelreglementen, waarnaar in de splitsingsakte verwezen wordt, maar waarvan op bepaalde punten wel afgeweken wordt. In zo’n geval moet de splitsingsakte dus in samenhang met het toepasselijk modelreglement gelezen worden, hetgeen de leesbaarheid niet altijd bevordert.

HET MODELREGLEMENT

In het verleden zijn de volgende modelreglementen gepubliceerd:

SPLITSINGSAKTE KAN BESTEMMING APPARTEMENTSRECHT BEPERKEN

De splitsingsakte regelt allerlei belangrijke dingen zoals de onderverdeling van gemeenschappelijke gedeelten en privé gedeelten. Meestal zijn de splitsingsakte en tekening zó ingericht, dat als iets niet als privé gedeelte is aangemerkt, het derhalve gemeenschappelijk moet worden gezien.

Ook kan de splitsingsakte bepalen dat een bepaald gedeelte alleen voor bepaalde functie gebruikt mag worden. Een appartementsrecht kan bijvoorbeeld de bestemming ‘winkel’ hebben. In mijn praktijk kwam ik een voorbeeld tegen van een splitsingsakte, die de bestemming als volgt omschreef:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming: De bestemming is:

Voor appartementsindex 1: winkelruimte;

De bestemming van appartementsindex 2 is: winkelruimte, met dien verstande dat in het privégedeelte niet gevestigd mag worden: een café (voor zover daar sterk alcoholische dranken worden verstrekt), snackbar, afhaalcentrum voor voedsel, een automatiek, een discotheek, koffieshop (alleen indien en voorzover daarin softdrugs worden verstrekt, een sexshop, een gok(automaten)hal, verkooppunt en/of opslagplaats van vuurwerk.

Voor appartementsindex 3: kantoorruimte

Voor appartementsindices 4 t/m 22: woonruimte[..]

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

HET HR VERSUS HET SPLITSINGSREGLEMENT

De splitsingsakte kan ook allerlei verboden bevatten of bepaalde zaken aan toestemming door de VvE onderwerpen. In veel splitsingsakten wordt de bevoegdheid om zaken te verbieden of nader te regelen gegeven aan de VvE, die het Huishoudelijk Reglement (HR) vaststelt. Een HR kan veel makkelijker gewijzigd worden dan een splitsingsakte.

Dat kan wel eens problemen opleveren als er in het HR bepaalde dingen worden verboden, die individuele bewoners niet aanstaan. Een bekend voorbeeld was het verbod tot het ophangen van satellietschotels aan het en het verbod op het houden van huisdieren. De vraag die dan rijst is of het HR wel zaken kan verbieden als de splitsingsakte niet expliciet daartoe een grondslag biedt. Vrijwel altijd is het antwoord nee. Het HR mag geen zaken verbieden, indien de splitsingsakte geen bevoegdheid schept.

MET BESLUIT VVE MAG NIET STRIJDIG ZIJN MET SPLITSINGSAKTE

Sowieso mag de inhoud van het HR niet in strijd zijn met de bepalingen van de splitsingsakte. Ook mag de vergadering van eigenaars geen besluiten nemen, die in strijd zijn met de bepalingen van de splitsingsakte. De splitsingsakte is van de hoogste orde in het rijtjes splitsingsakte, huishoudelijk reglement en besluiten van de VvE.

Als de Vergadering van Eigenaars dat toch doet, zoals bijvoorbeeld een van de splitsingsakte afwijkende verdeling van de onderhoudskosten, dan is dat besluit nietig en zo’n besluit wordt geacht nooit bestaan te hebben. De appartementseigenaar die op grond van het nietige besluit ten onrechte teveel betaald heeft aan de VvE, kan dat als onverschuldigd betaald terugvorderen. Sommige besluiten zijn echter niet nietig, maar vernietigbaar. Om daar onder uit te komen, moet er binnen een bepaalde termijn een vernietigingsactie bij de kantonrechter worden ingesteld.

HET MODELREGLEMENT 2017

Het meest recente modelregelement is dat uit 2017. Het modelreglement 2017 bevat onder andere de volgende onderwerpen:

Bepalingen betreffende overlast;
Regels betreffende aansprakelijkheid en hinder;
Van toepassing verklaring van bepalingen van het burenrecht;
Van toepassing verklaring van bepalingen van publiekrecht;
Breukdelen;
Baten, schulden en kosten en reserveringen ten behoeve van het Reservefonds;
Schulden en kosten die voor rekening van de VvE komen;
Schulden en kosten die voor rekening van de individuele appartementseigenaar komen;
Verzekeringen;
Gebruik, beheer en onderhoud van de Gemeenschappelijke Gedeelten en
Gemeenschappelijke Zaken;
Verbodsbepalingen;
Veranderingen in constructie en architectonisch uiterlijk van het gebouw;
Regels ten aanzien van gebruik privé-gedeelten;
Regels ten aanzien van gebruik collectieve voorzieningen;
Aanwijzing welke zaken nader uitgewerkt kunnen worden in een huishoudelijk reglement;
Regels ten aanzien van het in gebruik privé-gedeelten geven aan derden;
Bevoegdheden VvE tot ontruiming privé gedeelten bij gebruik onbevoegde;
Ontzegging gebruik privé gedeelte;
Sancties bij overtredingen verbodsbepalingen;
Bepalingen ten aanzien van de inrichting van de VvE.