Mag een dakgoot of hemelwaterafvoer van het huis van de buurman boven uw erf hangen? Een typisch advocatenantwoord is, dat hangt er van af. En dat antwoord is uiteraard juist. Maar er zijn verschillende scenario’s mogelijk. Ik loop deze hieronder kort langs.
Recente overbouw
Als de buurman de dakgoot of hemelwaterafvoer recent boven uw erf heeft aangebracht, dan zou u afbraak/verwijdering kunnen vorderen. Maar als de buurman te goeder trouw grensoverschrijdend heeft gebouwd, kan hij zich op 5:54 lid 1 BW beroepen. Dat artikel luidt:
Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.
Heb jij een probleem met de buren?
Worden burenproblemen je teveel? Just Hamming helpt je graag! Neem contact met mij op voor een snelle en effectieve oplossing.
Niet bij kwade trouw of grove schuld
Lid 3 van het artikel bepaalt dat lid 1 echter niet van toepassing is als de eigenaar van de dakgoot of hemelwaterafvoer kwade trouw of grove schuld verweten kan worden. Dat moet u dus als eigenaar van het overgebouwde erf bewijzen en dat is een lastige bewijslast, die vooraf afhangt van de omstandigheden van het geval. Af er onder of boven uw dakgoot is gebouwd (even aannemende dat uw dakgoot niet grensoverschrijdend was gebouwd) is dat een sterk aanwijzing voor kwade trouw.
Ook bij goede trouw afbraak bij onevenredige benadeling mogelijk
Echter, ook al was de buurman te goeder trouw bij bouw of verwerving, dan kunt u nog steeds afbraak of verwijdering van de dakgoot en/of hemelwaterafvoer eisen als u als eigenaar van het overgebouwde erf zwaarder wordt getroffen dan de eigenaar van de grensoverschrijdende dakgoot of hemelwaterafvoer wordt getroffen door wegneming van het overgebouwde gedeelte.
Als de overgebouwde dakgoot of hemelwaterafvoer uw eigen bouwplannen in de weg staat of op andere manier grote overlast voor u veroorzaakt, dan kunt u, óók bij goede trouw van de eigenaar van de dakgoot of hemelwaterafvoer, toch wegneming vorderen. De rechter zal dan wel uw beider belangen gaan afwegen.
Beroep op artikel 5:54 lid 1 BW bij aanbieding overname of vestiging erfdienstbaarheid
De eigenaar van de grensoverschrijdende dakgoot of hemelwaterafvoer kan zich bovendien alleen op artikel 5:54 lid 1 BW beroepen als hij tegen schadeloosstelling de vestiging van een erfdienstbaarheid ten gunste van zijn erf of overname van het overgebouwde gedeelte van het erf aan u aanbiedt, zulks ter keuze van u als eigenaar van het overgebouwde erf.
Bij dakgoten en hemelwaterafvoeren ligt een erfdienstbaarheid om deze dakgoot of hemelwaterafvoer boven uw erf te mogen hebben, het meeste voor de hand boven een eigendomsverkrijging van het perceel eronder.
Ontstaan erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring
Vordert u geen verwijdering van de overbouw en heeft u, althans uw rechtsvoorganger, daar ook geen toestemming daarvoor gegeven, dan ontstaat na 20 jaar een recht van erfdienstbaarheid en behoeve van het buurperceel om de dakgoot of hemelwaterafvoer boven uw erf te mogen hebben door bevrijdende verjaring. Er is dan namelijk gedurende 20 jaar bezit geweest van een onrechtmatige situatie.
Erfdienstbaarheid ontstaan door vestiging of (voor 1 januari 1992) door bestemming
Er kan er uiteraard ook een recht van erfdienstbaarheid zijn gevestigd in het verleden om een dakgoot of hemelwaterafvoer boven uw perceel te mogen hebben en houden. Bij projectbouw of bij geschakelde woningen, vooral als die door een projectontwikkelaar zijn of worden gerealiseerd, is er vaak sprake van vestiging van erfdienstbaarheden over en weer. Daar kunt u meestal een verwijzing in uw leveringsakte over vinden.
Is er sprake van een situatie die ontstaan is voor 1 januari 1992 en zijn de percelen ooit voor die datum in één hand geweest, terwijl de toenmalige eigenaar van de percelen deze situatie van overbouw heeft doen ontstaan, dan zou er sprake kunnen zijn van een erfdienstbaarheid ontstaan door bestemming. Ook in dat geval kunt u geen verwijdering vorderen.
