Wat is bouwen op of over de erfgrens?
Bouwen tegen de erfgrens betekent dat je een bouwwerk plaatst dat geheel, dus ook wat betreft fundering en dakgoten op of boven het eigen erf staat. Bouwen over de erfgrens betekent dat je een bouwwerk plaatst of laat plaatsen dat gedeeltelijk over de grens van jouw perceel en dat van je buren komt te staan. Bouwen op eigen perceel is, behoudens een erfdienstbaarheid die dat verbiedt, onrechtmatige overlast en mits er geen vergunning nodig is of deze verkregen is, toegestaan, maar grensoverschrijdend bouwen uiteraard niet. Toch komt dat laatste vaak voor en is het aanleiding tot veel geschillen.
In het laatste geval gaat het meestal om een uitbouw, carport of aanbouw. Veel mensen weten niet precies waar de erfgrens precies loopt en bouwen dan per ongeluk daar overheen, iets wat vaak leidt tot burenconflicten. Dit soort problemen brengt stress en onzekerheid met zich mee, vooral als je niet zeker weet wat jouw rechten en plichten zijn.
Bij overbouw die per ongeluk (te goeder trouw) heeft plaatsgevonden, kan het grensoverschrijdende bouwwerk in bepaalde gevallen blijven staan, als de belangen van de eigenaar van het bouwwerk zwaarder wegen dan de belangen van de grondeigenaar. Als dat het geval is dient de eigenaar van het bouwwerk aan te bieden dat hij een recht van erfdienstbaarheid verkrijgt om het bouwwerk daar te mogen hebben en houden. Er dient dan een vergoeding betaald te worden om dit recht te vestigen terwijl de grondeigenaar kan opteren dat hij de grond onder het bouwwerk liever verkoopt.
Valt de belangenafweging niet uit in het voordeel van de eigenaar van het bouwwerk of was deze bewijsbaar te kwader trouw (hij had moeten weten waar de grens liep), dan kan gewoon afbraak gevorderd worden.
Wat kun je doen bij dit probleem?
Als je overweegt te bouwen en twijfelt waar de erfgrens loopt, is het belangrijk om eerst de kadastrale grenzen nauwkeurig te laten vaststellen. Dit kan door een grensreconstructie door een landmeter van het kadaster te laten uitvoeren. Verder is het verstandig om in gesprek te gaan met je buren over de geplande bouw, om discussies te voorkomen. Goede communicatie kan veel conflicten voorkomen.
Mag je zonder toestemming van de buren bouwen tegen de erfgrens aan? In principe wel, tenzij dit onrechtmatige overlast veroorzaakt of in strijd is met gemeentelijke regelgeving waaraan je moet voldoen. Indien het bouwwerk een bepaalde grootte of hoogte overschrijdt kan daar een omgevingsvergunning voor noodzakelijk zijn, die vereist dat je op een bepaalde afstand van de erfgrens bouwt.
Als er toch een burenruzie ontstaat door het bouwen op of over de erfgrens, is het belangrijk om snel actie te ondernemen. Documenteer alles, zoals bouwtekeningen, correspondentie en foto’s. Zo blijf je goed voorbereid om het conflict op te lossen.
Wanneer schakel je juridisch advies in?
Schakel altijd tijdig juridisch advies in als je problemen hebt met buren over erfgrensbouw of als een conflict dreigt te escaleren. Juridische experts kunnen helpen met het beoordelen van bouwplannen, het uitleggen van de rechten en plichten, en het adviseren over de beste stappen om ruzies te voorkomen of op te lossen.
Bij Burenproblemen.nl staan specialisten klaar die ervaring hebben met erfgrensconflicten en bouwgeschillen. Zij kennen de wet- en regelgeving, de gemeentelijke regels en weten hoe je deze complexe situaties aanpakt. Zo bespaar je tijd, geld en frustratie.
Veelgestelde vragen
Mag ik zonder toestemming van mijn buren een schutting op de erfgrens plaatsen?
Nee, dat mag slechts in gezamenlijk overleg, maar een schutting tegen de erfgrens mag weer wel. Een subtiel maar niet onbelangrijk verschil.
Wat kan ik doen als mijn buurman zonder toestemming bouwt over de erfgrens?
Je kunt hem schriftelijk verzoeken de bouw stop te zetten of weer af te breken. Is er sprake van overlast of waardevermindering? Schakel dan een jurist in om te kijken welke stappen mogelijk zijn.
Hoe weet ik waar de erfgrens precies loopt?
De kadastrale erfgrens wordt principe bepaald door het kadaster, maar is in de praktijk vaak niet zichtbaar.. Soms is het nodig een landmeter van het kadaster te laten komen om de grens officieel te laten vaststellen middels een zogenaamde grensreconstructie.
