Hoe betrouwbaar is de kadastrale kaart?
Veel mensen denken dat de kadastrale kaart exact aangeeft waar de erfgrens loopt. zij gaan er dus van uit dat de kadastrale grens altijd betrouwbaar is. Dat is niet het geval. De kaart geeft vooral een globale, administratieve weergave van de ligging van kadastrale percelen.
Wilt u weten waar de geregistreerde kadastrale grens daadwerkelijk in het terrein ligt? Om de werkelijke kadastrale erfgrens te bepalen is meestal een grensreconstructie door het Kadaster nodig. Ook daarna kan nog discussie bestaan over de juridische eigendom, bijvoorbeeld wanneer een buur zich op verjaring beroept.
Wat staat er op de kadastrale kaart?
De kadastrale kaart toont onder meer:
-
de ligging van percelen ten opzichte van elkaar;
-
perceelnummers;
-
kadastrale secties;
-
kadastrale gemeenten;
-
aanwezige bebouwing.
De kaart is nuttig om te bekijken welk perceel bij een bepaalde kadastrale aanduiding hoort. Zij is echter niet bedoeld om zelf nauwkeurig te bepalen waar de grens op de grond loopt.
Lees ook: Kadastrale grens bepalen.
Is de lijn op de kaart de exacte erfgrens?
Nee. De grenslijn op een digitale kadastrale kaart kan niet zonder meer op schaal worden nagemeten en vervolgens in de tuin worden uitgezet.
De weergegeven lijn is een grafische weergave van de geregistreerde grens. De nauwkeurigheid daarvan hangt onder meer samen met de oorspronkelijke meting en de manier waarop oude meetgegevens in de huidige kaart zijn verwerkt.
Een schutting, heg, sloot of muur die op de kaart ongeveer langs een grenslijn lijkt te lopen, staat daarom niet noodzakelijk precies op de geregistreerde kadastrale grens.
Hoe kan de kadastrale grens worden vastgesteld?
Bij twijfel kunt u het Kadaster vragen om een grensreconstructie. Een landmeter gebruikt dan de oorspronkelijke kadastrale meetgegevens om de geregistreerde grens opnieuw in het terrein aan te wijzen.
Een grensreconstructie is betrouwbaarder dan:
-
het opmeten van een digitale kaart;
-
een meting met een mobiele telefoon;
-
een gewone GPS-meting;
-
het vergelijken van de kaart met een luchtfoto.
Meer informatie vindt u in het artikel Erfgrens opnieuw laten bepalen door het Kadaster.
Is de kadastrale grens altijd de juridische eigendomsgrens?
De geregistreerde kadastrale grens is doorgaans het uitgangspunt, maar hoeft niet altijd gelijk te zijn aan de uiteindelijke juridische eigendomsgrens.
Dat verschil kan bijvoorbeeld ontstaan door:
-
een notariële overdracht of grenscorrectie;
-
ruilverkaveling of onteigening;
-
verkrijgende of bevrijdende verjaring.
Bij verjaring kan iemand eigenaar worden van een strook grond zonder dat deze eigendomswijziging direct zichtbaar is op de kadastrale kaart.
Lees hierover verder op:
Wanneer kan verjaring een rol spelen?
Voor eigendomsverkrijging door verjaring is niet voldoende dat iemand een strook grond gebruikt of onderhoudt. Er moet sprake zijn van bezit.
Bij de beoordeling daarvan wordt gekeken naar uiterlijk waarneembare omstandigheden. Van belang kan bijvoorbeeld zijn of de grond bij het eigen perceel is getrokken, is omheind en met uitsluiting van de oorspronkelijke eigenaar wordt gebruikt.
Een schutting, heg of andere afscheiding kan daarbij belangrijk bewijs vormen. Het bestaan van een erfafscheiding betekent echter niet automatisch dat aan alle vereisten voor verjaring is voldaan.
Lees meer over de vereisten op de pagina Bezit.
Kunnen luchtfoto’s en dronebeelden de erfgrens bewijzen?
Luchtfoto’s en dronebeelden kunnen goed laten zien hoe een perceel op een bepaald moment was ingericht. Zij kunnen bijvoorbeeld inzicht geven in:
-
de plaats van een schutting of heg;
-
de ligging van een sloot of pad;
-
aanwezige bebouwing;
-
het feitelijke gebruik van een strook grond;
-
veranderingen in de inrichting van het perceel.
De beelden bewijzen echter niet zelfstandig waar de kadastrale of juridische eigendomsgrens ligt. Zij kunnen wel ondersteunend bewijs opleveren, vooral wanneer moet worden onderzocht hoe lang een bepaalde situatie al bestaat.
Wat moet u doen als de schutting niet op de kadastrale grens staat?
Verplaats of verwijder de schutting niet direct. Onderzoek eerst waarom de feitelijke afscheiding afwijkt van de geregistreerde grens.
Een verstandige volgorde is:
-
Bekijk uw leveringsakte en eventuele oudere aktes.
-
Vraag de kadastrale kaart en relevante meetstukken op.
-
Verzamel oude foto’s, luchtfoto’s (bijvoorbeeld via www.topotijdreis.nl) en correspondentie.
-
Bespreek de situatie met uw buren.
-
Laat zo nodig een grensreconstructie uitvoeren.
-
Onderzoek of bezit en verjaring een rol spelen.
-
Vraag juridisch advies voordat u maatregelen neemt.
In het artikel Erfafscheiding staat verkeerd: wie heeft juridisch gelijk? leest u meer over een verkeerd geplaatste schutting of heg.
Wat als er over de grens is gebouwd?
Wanneer een woning, garage, aanbouw, fundering, dakgoot of ander bouwwerk over de grens staat, kan sprake zijn van overbouw of overhang.
De eigenaar van de grond kan in beginsel verwijdering verlangen. Onder omstandigheden kan de rechter echter bepalen dat de overbouw mag blijven staan tegen een schadeloosstelling en de vestiging van een opstalrecht of erfdienstbaarheid.
Lees meer op Overbouw of overhang en Juridische gevolgen van overbouw op andermans grond.
Veelgemaakte fouten bij een grensgeschil
Bij discussies over de erfgrens worden regelmatig dezelfde fouten gemaakt:
-
de kadastrale kaart op schaal opmeten;
-
aannemen dat een GPS-meting de eigendomsgrens bepaalt;
-
ervan uitgaan dat de schutting automatisch op de erfgrens staat;
-
alleen naar de huidige situatie kijken;
-
een erfafscheiding zonder overleg verwijderen;
-
geen rekening houden met mogelijke verjaring.
Een verkeerde eerste stap kan het conflict verergeren en het later moeilijker maken om tot een praktische oplossing te komen.
Veelgestelde vragen
Is de kadastrale kaart exact?
Nee. De kaart geeft de ligging van percelen grafisch en indicatief weer. Voor het opnieuw aanwijzen van de geregistreerde grens in het terrein is doorgaans een grensreconstructie nodig.
Is een grensreconstructie juridisch bindend?
Een grensreconstructie wijst de bij het Kadaster geregistreerde grens aan. Zij beslist niet definitief over een geschil waarin bijvoorbeeld verjaring, een afwijkende leveringsakte of een rechterlijke uitspraak een rol speelt.
Is een schutting automatisch de erfgrens?
Nee. Een schutting kan op de grens staan, maar ook geheel op het perceel van één van de buren of op een andere plaats dan de geregistreerde grens.
Kan een dronefoto bewijzen van wie de grond is?
Nee. Een dronefoto toont de feitelijke situatie, maar bepaalt niet wie juridisch eigenaar is. De foto kan wel een onderdeel van het bewijs vormen.
Wie beslist uiteindelijk waar de juridische grens ligt?
Als de buren het niet eens worden, kan de civiele rechter uiteindelijk een bindend oordeel geven over de eigendom en de ligging van de juridische grens.
Conclusie
De kadastrale kaart is een nuttig hulpmiddel, maar geen nauwkeurige uitzetkaart. Voor het bepalen van de geregistreerde grens is meestal een grensreconstructie nodig.
Daarmee is nog niet in alle gevallen vastgesteld waar de juridische eigendomsgrens ligt. Verjaring, de leveringsakte, historische gegevens en de feitelijke situatie kunnen ervoor zorgen dat nader juridisch onderzoek nodig is.
Heeft u een conflict over de erfgrens, een verkeerd geplaatste schutting of mogelijke verjaring? Neem dan geen onomkeerbare maatregelen voordat uw juridische positie is onderzocht.
Heeft u hulp nodig bij een grensgeschil?
Burenproblemen.nl helpt u bij geschillen over kadastrale grenzen, verjaring, erfafscheidingen en overbouw.
Lees ook
Bespreek uw grensgeschil met Just
geschreven mr J.M.E. Hamming 03-08-2026
