Wijziging op vordering dienend erf

Uit uitspraken van de Hoge Raad kan worden afgeleid dat, als in de wet de woorden ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ worden gebruikt, de rechter deze bevoegdheid zeer terughoudend moet toepassen. Hij grijpt namelijk in, in een situatie die partijen (of hun rechtsvoorgangers) bewust in het leven hebben geroepen en dient daarbij de nodige terughoudendheid te betrachten.

Blijkens jurisprudentie en wetsgeschiedenis moet bij onvoorziene omstandigheden vooral gedacht worden aan een wijziging van bestemming van het heersend erf, waardoor de erfdienstbaarheid zwaarder drukt op het dienende erf dan voorheen bij de vestiging daarvan viel te verwachten.

Van zo’n verzwaring is volgens de rechtbank Rotterdam  21-02-2018 in elk geval géén sprake als de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was gevestigd ten behoeve van meerdere heersende percelen, die thans in één hand zijn gekomen en waarop de eigenaar drie verschillende woningen wenst te bouwen. Evenmin was daar sprake van bij de vervanging van de ene detailhandel door een andere, die weliswaar een iets groter verkeersstroom met zich mee kon brengen, omdat er een hek was weggehaald.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 30-10-2018 vond dat, mede omdat er geen enkele beperking omtrent de verkeersstroom in de vestigingsakte was opgenomen, geen relevante verzwaring van het recht van weg met zich meebrengen. Evenmin het (deels) omtoveren van een agrarisch bedrijf tot zorgboerderij (met slechts 2 cliënten), waarvan het hof Arnhem-Leeuwarden op 28-02-2019 vond dat ‘het exploiteren van de zorgboerderij niet wezenlijk verschilt van het met enige regelmaat ontvangen van bezoek – waaraan het bestaan van de erfdienstbaarheid niet in de weg staat – en dat het bestaan van de zorgboerderij niet kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5.78 onder a BW.’

Ook het vervoer van overledenen, in plaats van verkeer naar een achtergelegen school, is volgens de rechtbank Rotterdam 20-06-2018 onvoldoende om toepassing te geven aan artikel 5:78 BW. Weliswaar is er sprake van een verzwaring in de vorm van een onvoorziene omstandigheid, maar niet één die betekent dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het niet van de eigenaar van het dienend erf gevergd kon worden dat de erfdienstbaarheid ongewijzigd in stand zou blijven.

Uit het advies van AG De Vries Lentsch-Kostense d.d. 25 november 2005 aan de Hoge Raad blijkt dat het Hof Amsterdam wel vond dat het omturnen van een agrarisch bedrijf in een camping tot een aanzienlijk zwaardere belasting van het dienend erf zou leiden, zodat het hof een verklaring voor recht afgaf dat de erfdienstbaarheid van weg alleen ten behoeve van landbouwverkeer mocht worden gebruikt.

Bovendien moet, zo onderschrijft het Gerechtshof Amsterdam van 27 februari 2018 een eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam: ‘Als uitgangspunt heeft daarbij te gelden, […]dat bij een algemeen geformuleerde, niet nader geclausuleerde erfdienstbaarheid als de onderhavige een zekere verandering in het gebruik verdisconteerd moet worden geacht.’ zodat dit niet snel als een onvoorziene omstandigheid geldt. A contrario geredeneerd zal bij een sterk geclausuleerde erfdienstbaarheid dus sneller sprake zijn van onvoorziene omstandigheden.

Een uitzondering daarop is de mogelijkheid om de verplichting tot onderhoud in de akte te bedingen of de verplichting om een gebouw of werk op te richten op het dienende erf, voor gebruik door het heersende erf. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een brug of dam. Het heersend erf kan dan gebruik maken van een recht van weg of een hooiopper voor het opslaan van hooi.