fbpx
06 12 92 86 37 hamming@juistjust.nl

Wat doe je als er een grensgeschil dreigt te ontstaan met de buren? Hoe kun je dan het beste handelen?

Hieronder heb ik lijst gemaakt hoe je dit het beste kunt aanpakken. Het is een zogenaamd ‘best practice’-lijst, ontwikkeld in de ruim 23 jaar dat ik advocaat in burenproblemen ben. Uiteraard is het geen garantie dat het een oplossing biedt, maar het kan een begin daartoe zijn.

 

1. Blijf beleefd ten alle tijde, ook al zijn de buren onbeleefd.

Waarom? Beleefdheid kost niets (behalve soms enige moeite) en indien het tot een rechtszaak komt, waarderen rechters beleefde partijen meer dan schreeuwers en mensen die zich onredelijk opstellen. Bedenk dat uw boze mailtje of brief wellicht wel eens onderdeel van toekomstige processtukken kan gaan uitmaken. Bovendien zorgen ordinaire scheldpartijen er ook voor dat een oplossing in overleg met de buren steeds moeilijker wordt.

 

2. Blijf openstaan voor overleg.

Zonder rechtsbijstandverzekering is procederen over luttele centimeters nogal duur. Soms is het beter om in bagatelzaken toe te geven dan je gelijk te willen halen. Partijen kunnen ook samen een overeenkomst sluiten waar de grens loopt, indien de loop daarvan onzeker is. Het is wel raadzaam deze door de notaris goed vast te laten leggen om toekomstige problemen te voorkomen.

 

3. Vraag het veldwerk op bij het kadaster voor de kadastrale grens.

Bij het kadaster kun je het zogenaamde veldwerk opvragen. Dat is een technische tekening waaruit blijkt waar de kadastrale grens loopt. De kadastrale grens is in 99,9% van de gevallen ook de juridische grens. Uitzondering: er kan sprake zijn van bevrijdende of verkrijgende verjaring.

Indien er nog geen veldwerk beschikbaar is kan er bij het kadaster gevraagd worden om een grensreconstructie. Die is uiteraard niet gratis. Zie hier voor de kosten.

 

4. Controleer of er sprake is van een verjaringssituatie. Vraag schriftelijke verklaringen of foto’s.

Voor verjaring is bezit gedurende 10 jaar nodig als iemand te goeder trouw was (waarvan niet snel sprake is) en 20 jaar als er sprake is van afwezigheid van de goede trouw (dus kwade trouw).

Bezit is een lastig begrip, waarbij het bezit wordt aangemerkt als het houden van een strook grond voor zichzelf, met het uitsluiten van een ander. Bezit door een rechtsvoorganger mag meegeteld worden.

Het enkel hebben van wat plantjes en stenen op een strook grond is niet voldoende om als ‘bezit’ aangemerkt te worden. De werkelijke rechthebbende (de kadastrale eigenaar) moet het vrijwel onmogelijk gemaakt zijn om daarvan gebruik te maken en hem moet duidelijk zijn geweest dat hij zijn perceel kwijt definitief was geraakt. Indien de kadastrale eigenaar (of diens rechtsvoorganger) ooit toestemming heeft verleend, kan er geen sprake zijn van bezit en kan er dus ook nooit sprake zijn van verjaring. Datzelfde geldt bij huur, pacht of andere vormen van juridische toestemming.

Verzamel daarom foto’s van vroeger en vraag uw rechtsvoorgangers of andere getuigen die in de buurt woonden om een schriftelijke verklaring hoe de zaak er vroeger uitzag. Probeer dit ook te koppelen aan oude foto’s om de getuigenverklaringen op die punten te laten ondersteunen. Vaak beschikken gemeentes over oude luchtfoto’s en probeer anders het dichtstbijzijnde vliegveld voor een bedrijf in luchtfotografie. Ook Google Earth of Google Streetview willen nog wel eens helderheid verschaffen.

NB als er minder dat 20 jaar geleden een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden kan geen beroep worden gedaan op de bevrijdende verjaring.

 

5. Kom je er niet uit? Check dan je rechtsbijstandverzekering.

Uiteraard komt het regelmatig voor dat men er niet uitkomt met de buren. De kadastrale grens blijft onduidelijk, er blijkt grensoverschrijdend te zijn gebouwd of de verjaringsclaim wordt niet erkend of is zeer betwistbaar. Dan is het verstandig om te kijken of de rechtsbijstandverzekering dekking biedt voor burengeschillen.

Als er aangekoerst wordt op een procedure of deze reeds is aangespannen door de wederpartij, bestaat er bij de rechtsbijstandsverzekering recht op vrije advocatenkeuze. Vraag een advocaat/specialist op het gebied van burenproblemen en verjaring/grensgeschillen.

 

6. Geen rechtsbijstandverzekering?

Houdt dan rekening met enkele duizenden euro’s aan advocaatskosten bij een procedure. En helaas, de partij die wint krijgt niet alle advocaatskosten vergoed. Er wordt slechts een forfaitaire tegemoetkoming toegekend.