06 12 92 86 37 hamming@juistjust.nl

Bezwaar tegen bouwplannen

Indien uw buren bouwplannen hebben, waar u het mee oneens bent, dan is het zaak om eerst na te gaan of voor die bouwplannen een omgevingsvergunning (voorheen: bouwvergunning) noodzakelijk is. U doet dat hier voor de aard van de bouwplannen. Vervolgens kijkt u na of het geldende bestemmingsplan bepaalde eisen stelt.

Indien het bestemmingsplan het plan van uw buren toestaat en uw buren verder aan alle technische eisen voldoen, dan is het college van B&W verplicht om de omgevingsvergunning te verlenen (gebonden vergunning). Ook al zou dit inbreuk maken op uw eigendomsrechten.

Hiervan kan men slechts afwijken als het bestemmingsplan daar speciale regels voor bevat. Dan moet het college van B&W dat aspect toetsen bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag.

Gebonden beschikkingen, binnen- en buitenplanse vrijstellingen en bezwaar binnen 6 weken

De aanvraag voor de vergunning wordt meestal in een lokaal publicatieblad bekend gemaakt. U kunt deze aanvraag dan op het gemeentehuis inzien.

Ook de verlening dient gepubliceerd te worden. U kunt tot 6 weken na vergunningverlening bezwaar indienen tegen de vergunningsverlening. 

Bij gebonden vergunningen heeft dat meestal niet veel zin. Maar dat is anders bij vergunningsaanvragen die strikt genomen in strijd zijn met het bestemmingsplan, maar waarbij het college van B&W toch de vergunning wil verlenen, met gebruik maken van een vrijstelling.

Dat kan een binnenplanse of buitenplanse vrijstelling zijn. In beide gevallen is er geen sprake meer van een gebonden vergunning en kunnen in de bezwaarfase argumenten tegen de vergunning worden aangevoerd.

Beroep en hoger beroep bij de bestuursrechter

Wanneer uw bezwaren ongegrond worden verklaard, dan kunt u in beroep gaan. Dat doet u bij de bestuurskamer van de rechtbank, binnen 6 weken na verwerping van uw bezwaar. Indien ook de bestuurskamer van de rechtbank uw beroep verwerpt, dan kunt u nog in hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

Schorsing van de vergunning middels een voorlopige voorziening

Zodra de vergunning, ondanks uw bedenkingen, toch aan de buurman is verleend is, mag hij daar in principe gebruik van maken, ook al is de vergunning nog niet definitief.

Om dit te voorkomen kunt u bij de voorzieningenrechter schorsing aanvragen van de omgevingsvergunning. Dat kan echter alleen, als er een bezwaar of beroep is ingediend (connexiteitsvereiste).

 

Ondanks vergunning toch een verbod of afbraak vragen bij civiele rechter

Het enkele feit dat een vergunning ondanks bezwaar (of zelfs bij het achterwege laten van bezwaar) verleend is, betekent echter niet dat u geen kans meer heeft om de bouwplannen te verhinderen.

Het is vaste rechtspraak dat wanneer uw buurman gebruik maakt van een omgevingsvergunning, dit toch onrechtmatig jegens u kan zijn.

Daar kan sprake van zijn als:

Ook als u meent dat de buurman een raam, deur of balkon binnen een te korte afstand van de erfgrens wil realiseren, dan heeft u nog de mogelijkheid om naar de civiele of burgerlijke rechter te stappen. In spoedeisende gevallen kunt u een verbod op de bouwactiviteiten proberen te krijgen door middel van een kort geding.

Ook kunt u een gebod tot afbraak vragen. Als dat (al) te laat is of u vermoedt dat de rechter die beslissing in kort geding niet zal durven nemen, dan kunt u ook een bodemprocedure opstarten. 

 

Benieuwd wat ik voor u kan doen?

Lees mijn blogs over Bezwaar tegen bouwplannen